关于印发《新场镇进一步完善农村村民住房建设管理实施办法（草案）》的通知的解读

 

一、制定背景  

根据浦东新区区委区政府主要领导批示精神，要把新区农民建房审批管理体系建立起来。结合新一轮市乡村振兴重点任务，按照市政府第16号令和《浦东新区农村村民住房建设管理实施细则》（浦府规[2021]5号），新区农委要求涉及农民建房管理业务的镇，上报本镇农民建房审批管理办法（红头），故制定此实施办法。

二、制定目的和意义

为加强新场镇农村村民住房建设和宅基地管理工作，规范农村农户建房秩序，保护农村村民合法权益，推进乡村振兴战略实施，根据《浦东新区农村村民住房建设管理实施细则》（浦府规[2021]5号），结合新场镇实际，特制定此实施办法。

三、制定原则

农村村民实施建房活动，应当规划先行、节约用地、集约建设、安全施工、保护环境、注重风貌。

农村村民建房的管理和技术服务，应当尊重村规民约和村民生活习惯，坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现历史文化和乡村风貌。

四、主要内容

1、适用范围：

本《实施办法》适用于新场镇行政区域范围内集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房及其管理。

释义：集体所有土地上农业户籍集体经济组织成员，国土上的集体经济组织成员和非成员的建房需求，不属于本办法适用的范围。

农村村民是指具有本辖区农业户口的本农村集体经济组织成员。

农村村民必须以户为单位，申请宅基地建造住房的活动。

2、管理部门：

新场镇由城建副镇长负责召集镇规建办、农办、城建中心、经发中心、城管中队、五违办、规土所和各村委会的负责人履行村民建房联审联办工作职责，联审办办公室暂设于规建办。

3、分类引导：

农村村民建房应在规划确定的农村居民点中进行。位于规划确定的农村居民点范围内的农户，在符合村庄设计和乡村风貌管控要求的前提下，允许翻建、改建住房。

位于规划确定的农村居民点范围以外的农户，引导其选择进城镇集中居住，或者到规划确定的农村居民点实施平移集中建房。

同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户，且符合规定的分户条件的，采取多种方式，保障其居住权。

释义：此处“规划”特指《上海市浦东新区新场镇郊野单元（村庄）规划（2017-2035）》等相关规划。

4、建房方式：

鼓励集体建房，引导村民建房向规划确定的农村居民点集中。所在区域已实施集体建房的，不得另行申请农户建房；所在区域属于经批准的规划确定的农村居民点，且尚未实施集体建房的，农户可以按规划申请建房。

5、编制规划和风貌管控：

镇规建办根据乡村风貌导则及有关建设要求，结合地区自然肌理、传统文化和建筑风貌元素等，将风貌管控要求纳入村规民约，并通过专业设计引导村民建房。

6、用地管理：

镇农办根据新区分解下达的村民建房年度用地计划指标审核建房用地申请。农村村民建房确需占用农用地的，应当先行办妥农用地转用手续。

7、宅基地的使用规范：

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。现有宅基地面积在规定标准之内，且符合村镇规划要求申请农户建房的，原则上在原址改建或者翻建，且应当在整改完建房户的违法用地、违法建筑、应拆建筑后，方可申请建房。

农户按规划易地实施建房的，应当在新房竣工后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构建物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房配售后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或者村集体经济组织依法收回，并由镇人民政府及时组织整理或者复垦。对逾期不拆除应拆建筑的，由村委会、镇五违办在镇城管中队的指导下依法拆除。

释义：此处“规定标准”特指《浦东新区农村村民住房建设管理实施细则》（浦府规[2021]5号）的相关标准。

8、申请主体：

符合下列条件之一的集体经济组织成员，需要申请宅基地建房的，可以以户为单位提出书面申请：

（1）实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权，具有浦东新区农业户口且户口、生产、生活在本村的；

（2）具有本市农业户口，且因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的；

（3）具有本市农业户口，且根据国家移民政策户口迁入本村的；

（4）法律、法规规定的其他情形。

释义：此处“法律、法规规定的其他情形”是由浦东新区规定的其他情形。

9、建房条件：

符合下列条件之一的农户，可以对原有住房进行改建、翻建或者易地新建：

（1）按照村镇规划调整宅基地，需要易地新建的；

（2）原有住房属于危险住房，需要易地新建或者在原址翻建的；

（3）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要易地新建或者在原址翻建的；

（4）区人民政府规定的其他情形。

危险住房是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。

10、禁止建房的情形：

具有下列情形之一的农户，不得申请宅基地新建住房或对原有住房进行改建、扩建或者翻建：

（1）拥有两处及以上宅基地的；

（2）已有宅基地上存在违法用地、违法建筑等情况，未按照相关规定完成整改的；

（3）将原有住房出售、赠与他人，或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的；

（4）离婚户对宅基地及住房权益未处置完毕或者自愿放弃宅基地及住房权益的；

（5）已享受过集体建房、农民相对集中居住政策或动迁安置补偿政策的；

（6）已享受过一次性住房福利、补贴或建房用地政策的；

（7）区人民政府规定的其他情形。

11、村级审查程序：

符合宅基地申请条件的农户，向所在村级组织提出宅基地和建房书面申请。

村级组织接到书面申请后，应当在本村范围内将农户成员人数、建房位置、宅基地和建筑占地面积、建筑方案等相关信息张榜公布，公布期限不少于30日。

公布期间无异议的，申请人填写《浦东新区农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，村级组织签署认定意见（资格和人口数量）后，连同建房申请人的书面申请和宅基地使用承诺书，报送镇规建办。公布期间有异议的，村级组织应当召集村民会议、集体成员会议、村民代表会议或集体成员代表会议讨论决定。

12、行政审批程序：

镇城建中心在镇规建办的指导下集中受理村级组织报送的申请表和建房申请人的书面申请；

镇经发中心在镇农办的指导下负责审查申请人是否符合资格条件；

镇规土所负责审查建房用地申请是否符合国土空间规划和用途管制要求；

镇规建办负责审查建房图纸是否符合法定要求，建房层数、高度等是否符合规定标准，房屋结构是否符合安全标准，建筑形态是否符合本区域风貌管控要求等。涉及古镇区域的特定区域应由申遗办、古镇办等相关对建设方案进行相关论证；

镇规建办综合各有关部门意见，报宅基地管理联席会议审议后，由镇人民政府对农户宅基地申请作出审批决定,合并发放农村宅基地批准文件和乡村建设规划许可证。镇人民政府应当在接到村级组织报送的申请表和建房申请人的书面申请之日起30日内完成审批。

镇规建办应当建立建房审批管理台账，有关资料归档留存，并在批准之日起15日内将审批情况分别报区农业农村、规划资源行政管理部门备案。

13、审批结果的公布

经审批符合条件同意新建房屋（含翻建等），镇人民政府应当将农户建房的审批结果张榜公布，时间不少于30日，接受群众监督。

公布期间有异议的，镇规建办应当在5个工作日内对该户申请进行复核，并根据复核结果进行相应处理。

14、宅基地范围划定和开工查验

经批准利用宅基地建房的农户，应当在开工前向村级组织申请开工查验。镇规建办接到村级组织上报的申请后应当在5个工作日内，指导城建中心会同农办、经发中心、规土所、城管中队、五违办和村级组织到现场进行开工查验，丈量划定宅基地，确认宅基地内建筑物的平面位置、层数、高度和风貌。

农户应当严格按照乡村建设规划许可证、施工图纸等要求进行施工。

释义：农户建造两层或者两层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核的施工图纸，或者免费使用城乡建设行政管理部门推荐的通用图纸。

15、竣工期限：

镇规建办在审核发放乡村建设规划许可证时，应当核定竣工期限。竣工期限一般为1年，最长不超过2年。

16、竣工验收：

农户建房完工后，农户应当向村级组织申请竣工验收。镇规建办在接到村级组织上报的申请后5个工作日内，指导城建中心会同镇农办、经发中心、规土所、城管中队、五违办和所在村委会组织到现场进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四址等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房,并出具书面验收意见。

经验收合格的，镇规建办应当在15日内，将相关验收情况分别报区农业农村、规划资源、建设行政管理部门备案。

通过验收的农户，可以依据相关政策向不动产登记部门申请办理不动产登记。

17、信息化系统：

根据上海市宅基地管理信息系统，实现本镇宅基地申请、审批、流转、退出等业务全流程数字化管理，形成宅基地审批管理的标准流程，加强建房工作监管。

18、集体建房：

镇人民政府应当按照经批准的村镇规划，结合实际，组织制定本镇集体建房实施计划。有条件的村民委员会或者村、镇集体经济组织可以按本实施细则规定实施集体建房。

19、用地面积标准：

农户建房的用地面积、建筑面积按照下列规定计算:

（1）1人户的宅基地面积不超过60平方米、建筑占地不超过45平方米，建筑面积不超过45平方米，建筑物总高度不得超过一层；

（2）2人户的宅基地面积不超过100平方米、建筑占地不超90平方米，建筑面积不超过90平方米；

（3）3人户的宅基地面积不超过120平方米、建筑占地不超90平方米，建筑面积不超过135平方米；

（4）4人户的宅基地面积不超过140平方米、建筑占地不超90平方米，建筑面积不超过180平方米；

（5）5人户的宅基地面积不超过140平方米、建筑占地不超过90平方米，建筑面积不超过225平方米；

（6）6人户及6人以上户的宅基地面积不超过160平方米、建筑占地面积不超过100平方米；6人户的建筑面积不超过270平方米，超过6人的，每增加1人，可以增加建筑面积20平方米，建筑面积不超过300平方米。

释义：根据新区农委要求，用地面积标准必须在新区《实施细则》的基础上进一步细化。

20、建筑占地面积的计算标准：

农户建房的建筑占地面积按照下列规定计算

（一）室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；

（二）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；

（三）无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。

21、用地人数的计算方法：

农户申请建房用地的人数,按照该户内符合第十三条规定的人数进行计算。有关计算方法如下：

（1）符合第十三条规定条件的人员，计入户内；

（2）对于2001年1月1日以后出生，父母至少一方为农业户口的本集体经济组织成员，其本人城镇居民户口地址以及生产、生活在本村的人员，可以计入户内；

（3）领取本市《独生子女父母光荣证》（或者《独生子女证》）或2016年1月1日以后出生且经认定为独生子女家庭的独生子女，按2人计算；

（4）户口暂时迁出的现役军人（武警）、在校学生、服刑人员，可以计入户内；

（5）符合区人民政府规定的其他人员，可以计入户内；

（6）农户内在本市他处已计入批准建房用地人数的人员，或者因宅基地征收（拆迁）、农民相对集中居住等已享受补偿安置的人员，或者已享受过一次性住房福利、补贴或建房用地政策的人员，不得计入用地人数。

22、用地程序和标准：

原址改建、扩建、翻建住房或者按规划易地新建住房的，均应当办理用地手续，并按本实施办法规定的用地标准执行。

23、间距、层数和高度标准：

本镇对农户建房的间距、层数和高度标准，按照下列规定执行：

（1）朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋的间距，为南侧建筑高度的1.2倍；朝向为东西向的房屋的间距，不得小于较高建筑高度的1倍；

（2）相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距一般为1.5米，最多不得超过2米；

（3）房屋檐口高度不得超过10米，屋脊高度不得超过13米，零零线参照周边自然地平面不超过0.5米，底层层高不超过3.6米，其余层数的每层不超过3米。

不符合间距标准的住房，必须经四邻同意方可申请农户建房。

释义：原则上达到间距标准的住房建设，可无需四邻签字同意。

24、围墙的建造要求：

农户建房需要设立围墙的，围墙不得超越经批准的宅基地范围、高度不得超过2.5米、不得妨碍公共通道、管线等公共设施、不得影响相邻房屋的通风和采光。

25、监督检查：

村党总支及村民委员会应当加强对本区域内农户建房活动的监督检查，发现有违反有关规定的行为的，应当予以劝阻制止。镇职能部门按照各自职责，各司其职，加强监管。

26、农村村民非法占地建房的处罚：

农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由相关行政执法机关依据《中华人民共和国土地管理法》和《上海市人民政府关于扩大浦东新区城市管理领域相对集中行政处罚权范围的决定》的有关规定，责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。

超过本区规定的标准，多占的土地按非法占用土地处理。

新建房屋竣工后，不按规定退还宅基地的，按照非法占用土地处理。

27、违反规划管理的处理：

村民委员会应履行属地监管责任，村民在建房过程中未依法取得乡村建设规划许可证、未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设、存在超标准及占用耕地建设等违法行为，村民委员会要及时劝阻，限期整改；对制止不理的24小时内书面告知镇五违办及镇城管中队；由镇城管中队依据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，责令停止建设、限期整改，并将处置结果书面告知村民委员会；逾期不整改的，由镇城管中队进行立案，村民委员会、镇五违办在镇城管中队的指导下，依据村民自治的流程，可以依法拆除。

28、违法违规行为的责任追究：

有关行政管理机关及其工作人员应当依法履行职责，严格依照法定程序办理农户建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。发生以下情形的，依法依规追究责任：

（1）不按规定程序办理审批手续；从事管理和审批工作的人员侵害农村村民合法权益，丢失、毁损相关材料或者故意涂改相关审批材料，造成不良影响和后果的；

（2）违反有关规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，在审批过程中索要、收受财物的；

（3）其他不履行法律法规和规章制度所规定的职责，造成不良影响的。

（4）凡是有未批先建现象或擅自改变原有批准房屋规格，且因村委会自治监管协调不力，导致有建房户拒绝整改或者整改不到位的情况，对村党总支书记、村委会主任、村建房干部按有关规定移交镇纪委、监察办处理。

29、应用解释部门：

本实施办法的具体解释工作，由镇规建办、农办、规土所依据各自职责承担。

30、施行日期：

本实施办法自发布起施行，依据浦东新区《实施细则》有关规定，有效期至2026年11月30日。若上级有新的相关规定，根据新规定执行。

相关稿件：

• 关于印发《新场镇进一步完善农村村民住房建设管理实施办法》的通知
• 关于印发《新场镇建筑垃圾和工程渣土处置管理办法》的通知
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