万祥镇农村村民住房建设管理实施细则（草案）
| 索引号 | 发布机构 | 万祥镇 | |
| 公开类别 | 主动公开 | 发布时间 | 2023-04-12 |
第一章 总则
第一条（目的与依据）
为进一步规范万祥镇农村村民住房建设审批监管，遏制违法用地、违章建筑，明确农村村民住房建设审批流程和批后监管责任主体，根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市农村村民住房建设管理办法》（市政府令第16号）、《浦东新区农村村民住房建设管理实施细则》（浦府规〔2021〕5号）等法律、法规、规章及有关文件，结合万祥镇实际情况，制定《万祥镇农村村民住房建设管理实施细则（草案）》（以下简称《实施细则》）。
第二条（适用范围）
本《实施细则》适用于万祥镇行政区域范围内集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房（以下统称"村民建房”）及其管理。
第三条（有关用语的含义）
本《实施细则》中下列用语的含义是：
（一）农村村民，是指具有万祥镇农业户口的本镇农村集体经济组织成员。
（二）农户建房，是指村民以户为单位，自行申请宅基地建造住房的活动。
（三）集体建房，是指村民委员会或者村、镇集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。
第四条（管理部门）
镇规建办是本镇村民建房规划、用地和建筑活动主管部门，负责本辖区农村建筑风貌引导。牵头农民建房工作，并负责发放农户建房的乡村建设规划许可证及相关政策解释工作。
城建中心具体负责农民建房资料审核；组织对农户建房的开工查验和竣工验收工作；进行农户建房安全质量的现场指导和监督检查。
镇经发中心主要负责审查建房户宅基地资格权、用地人数及分户资格等工作。
规划资源局第六管理所主要负责村民建房的用地管理、宅基地资料审核、资料归档等工作。
农办、社建办、信访办、平安办、城运办、城管、五违办、派出所、城运中心等相关部门按照各自职责，协同实施本细则。
第五条（分类引导）
农村村民建房应在规划确定的农村居民点中进行。位于规划确定的农村居民点范围内的农户，在符合村庄设计和乡村风貌管控要求的前提下，允许翻建、改建住房。
位于规划确定的农村居民点范围以外的农户，引导其选择进城镇集中居住，或者到规划确定的农村居民点实施平移集中建房。
同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户，且符合规定的分户条件的，采取多种方式，保障其居住权。
第六条（宅基地使用规范）
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。现有宅基地面积在规定标准之内，且符合村镇规划要求申请农户建房的，原则上在原址改建或者翻建。
因历史因素形成的“一户多宅”，维持现状可保留。但申请农民建房时宅基地合并审批，一户只能拥有一处宅基地。
农户按规划易地实施建房的，建房敲桩定位前需拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物确实需要延期拆除的，新房竣工后3个月内必须拆除，由村委会监督执行；参加集体建房的，应当在新房配售后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或者村集体经济组织依法收回，并由镇农办及时组织整理或者复垦。
第二章 农户建房
第七条（申请主体）
符合下列条件之一的集体经济组织成员，需要申请宅基地建房的，可以以户为单位提出书面申请：
（一）实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权， 具有万祥镇农业户口且户口、生产生活在本村的；
（二）具有本市农业户口，且因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的；
（三）具有本市农业户口，且根据国家移民政策户口迁入本村的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
农户建房用地人数的计算方法，按照本实施细则第十二条规定执行。
第八条（建房条件）
符合下列条件之一的农户，可以对原有住房进行改建、翻建或者易地新建：
（一）按照村镇规划调整宅基地，需要易地新建的；
（二）原有住房属于危险住房，需要易地新建或者在原址翻建的；
（三）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要易地新建或者在原址翻建的；
（四）镇人民政府规定的其他情形。
危险住房是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。
第九条（禁止建房的情形）
具有下列情形之一的农户，不得申请宅基地新建住房或对原有住房进行改建、扩建或者翻建：
（一）拥有两处及以上宅基地，申请对原有住房进行改建、扩建或者翻建而不同意合并宅基地的；
（二）已有宅基地上存在违法用地、违法建筑等情况，未按照相关规定完成整改的；
（三）将原有住房出售、赠与他人，或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的；
（四）离婚户对宅基地及住房权益未处置完毕或者自愿放弃宅基地及住房权益的；
（五）已享受过动迁安置或国家福利分房的;
（六）镇人民政府规定的其他情形。
第十条（用地面积标准）
农户建房的用地面积、建筑面积按照下列规定计算：
（一）5人户及以下户的宅基地面积不超过140平方米、建筑占地面积不超过90平方米，建筑面积不超过225平方米；
（二）6人户及6人以上户的宅基地面积不超过160平方米、建筑占地面积不超过100平方米，6人户的建筑面积不超过270平方米，
家庭人口超过6人的，每增加1人，可以增加建筑面积20平方米。
对于宅基地原址翻建、易地新建的，相关标准应当按照前款规定执行。
第十一条（建筑占地面积的计算标准）
农户建房的建筑占地面积按照下列规定计算：
（一）室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；
（二）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；
（三）无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。
第十二条（用地人数的计算方法）
农户申请建房用地的人数，按照该户内符合第七条规定的人数进行计算。计算方法如下：
（一）符合第七条规定条件的人员，计入户内；
（二）2001年1月1日以后出生，父母至少一方为农业户口的本集体经济组织成员,其本人城镇居民户口地址以及生产、生活在本村的人员，可以计入户内；
（三）领取本市《独生子女父母光荣证》（或者《独生子女证》）的独生子女，按2人计算；
（四）户口暂时迁出的现役军人（武警）、在校学生、服刑人员，可以计入户内；
（五）符合镇人民政府规定的其他人员，可以计入户内；
（六）农户内在本市他处已计入批准建房用地人数的人员，或者因宅基地征收（拆迁）、农民相对集中居住等已享受补偿安置的人员，不得计入用地人数。
第十三条（用地程序和标准）
原址改建、扩建、翻建住房或者按规划易地新建住房的，均应当办理用地手续，并按本实施细则规定的用地标准执行。
第十四条（间距、层数和高度标准）
本地多为坐北朝南风格的农房，农民建房审批时邻里房屋前后间距以不少于南侧房屋高度1.4倍作为参考。坐西朝东的农房在审批农民建房时邻里房屋前后间距以不少于较高房屋高度1.2倍作为参考。宅基地受限不能参考上述间距标准执行的，参考邻里房屋间距、采光、通风、出行等情况按实际调整。
相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距一般为1.5米，最多不得超过2米。
房屋檐口高度不得超过10米，屋脊高度不得超过13米。一层高度不超过3.2米，二层高度不超过3米，三层高度不超过3米。
第十五条（围墙的建造要求）
农户建房需要设立围墙的，由镇人民政府根据乡村风貌导则要求进行审批。围墙不得超越经批准的宅基地范围，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风和采光。
第三章 申请审查程序及竣工验收
第十六条（村级审查程序）
符合宅基地申请条件的农户，向所在村集体经济组织或村民委员会（以下简称“村级组织”）提出宅基地和建房书面申请。
村级组织接到书面申请后，应当在本村范围内将农户成员人数、建房位置、宅基地和建筑占地面积、建筑方案等相关信息张榜公布，公布期限不少于30日。
公布期间无异议的，申请人填写《浦东新区农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，村级组织签署认定意见（资格和人口数量）后，连同建房申请人的书面申请和宅基地使用承诺书，报送镇人民政府。各部门按职责分工审核申请户建房条件。公布期间有异议的，村级组织应当召集村民会议、集体成员会议、村民代表会议或集体成员代表会议讨论决定。
第十七条（行政审批程序）
镇城建中心集中受理村级组织报送的申请表和建房申请人的书面申请。
镇经发中心负责审查申请人和用地人数是否符合资格条件，宅基地和建房申请村级公示程序是否履行到位等;镇规建办、土地所负责审查用地是否符合宅基地合理布局要求，用地建房是否符合国土空间规地和用途管制要求，建房层数、高度等是否符合规定标准等；镇城建中心负责审查建房图纸是否符合法定要求，房屋结构是否符合安全标准，建筑形态是否符合本区域风貌管控要求等。
镇城建中心综合各有关部门意见，报镇农民建房领导小组会议审议后由镇人民政府对农户宅基地申请作出审批决定，合并发放农村宅基地批准文件和乡村建设规划许可证。镇人民政府应当在接到村级组织报送的申请表和建房申请人的书面申请之日起30日内完成审批。
镇政府完成农民建房审批之日起15日内相关部门联动参与“上海市农村宅基地管理信息系统”的建房审批信息录入、审核工作，根据“上海市农村宅基地管理信息系统”审批结果落实宅基地申请、审查到场、批准后测量放线定位到场、住宅建成后核查到场等“三到场”要求；村委会落实开展农村宅基地动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地的各类违法行为；防止产生新的违法违规占地现象。
镇人民政府应当建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并在批准之日起15日内将审批情况分别报区农业农村、规划资源行政管理部门备案。
第十八条（审批结果的公布）
经审批符合条件同意新建房屋（含翻建等）的，镇人民政府应当将农户建房的审批结果张榜公布，时间不少于30日，接受群众监督。
公布期间有异议的，镇人民政府应当在5个工作日内对该户申请进行复核，并根据复核结果进行相应处理。
第十九条（宅基地范围划定和开工查验）
经批准利用宅基地建房的农户，应当在开工前向镇人民政府申请划定宅基地范围。镇级农民建房管理部门应当在5个工作日内，组织相关部门到现场进行查验，丈量划定宅基地，并进行开工查验，确认宅基地内建筑物的平面位置、层数、高度和风貌。
农户应当严格按照乡村建设规划许可证、施工图纸等的要求进行施工。
第二十条（施工图纸）
农户建造两层或者两层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核的施工图纸，或者免费使用市住房城乡建设行政管理部门推荐的通用图纸。
镇建设行政管理部门应当组织落实向农户推荐通用图纸的实施工作.施工图纸应当符合相应技术规范、设计标准以及乡村风貌导则。
镇建设行政管理部门应当提供乡村建筑师名单，由镇人民政府组织建筑师为农户提供技术咨询和指导服务。
第二十一条（施工队伍）
农户建房应当选择具有相应专业能力的施工队伍。施工队伍中应当配备符合规定的质量员、安全员。
第二十二条（质量和安全监督）
农户应当与施工队伍签订建房协议，并约定质量和安全责任。
镇人民政府应当落实质量安全专管人员对农户建房实施质量和安全监督，也可以委托符合条件的第三方质量安全管理机构实施质量和安全监督。
第二十三条（配套设施）
镇人民政府应当配套完善农村居民点内道路、路灯、污水处理、生活垃圾分类处置、通讯等设施。
农户建房应当按《上海市排水与污水处理条例》规定配建相应设施。
第二十四条（竣工期限）
镇人民政府在审核发放乡村建设规划许可证时，应当核定竣工期限。竣工期限一般为1年，最长不超过2年。
第二十五条（竣工验收）
农户建房完工后，应当向镇人民政府申请验收。镇人民政府在接到农户申请后5个工作日内，由镇农民建房管理部门组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具书面验收意见。
第二十六条（垃圾清运）
农户建房前，村委会督促申请户签订垃圾清运承诺书，并由各村负责监督、引导村民及时处理建房产生的各类垃圾。
第四章 法律责任
第二十七条(镇人民政府的监督检查)
镇人民政府应当加强对本区域内农户建房活动的监督检查，发现有违反国家和本市有关规定的行为的，应当予以劝阻制止。
第二十八条(农村村民非法占地建房的处罚)
农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由相关行政执法机关依据《中华人民共和国土地管理法》和《上海市人民政府关于扩大浦东新区城市管理领域相对集中行政处罚权范围的决定》的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。
超过本市规定的标准，多占的土地按非法占用土地处理。
新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。
第二十九条(违反规划管理的处理)
未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇人民政府依据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
第三十条(违反质量和安全要求的处罚)
实施集体建房的村民委员会，村、镇集体经济组织和参与集体建房项目的勘察、设计、施工、监理单位依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。其中发生工程质量事故和施工安全事故，依法追究相关人员责任。
第三十一条(行政复议和诉讼)
当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，或者依法向人民法院提起诉讼。
第三十二条(执法者违法违规行为的追究)
有关行政管理机关及其工作人员应当依法履行职责，严格依照法定程序办理村民建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。发生以下情形的，依法依规追究责任。
不按规定程序办理审批手续，从事管理和审批工作的人员侵害农村村民合法权益，丢失，毁损相关材料或者故意涂改相关审批材料，造成不良影响和后果的；
违反有关规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、在审批过程中索要、收受财物的；
其他不履行法律法规和规章制度所规定的职责，造成不良影响的。
第四章 附则
第三十三条（应用解释部门）
本实施细则的具体解释工作，由万祥镇人民政府负责。
第三十四条（施行日期）
本实施细则自2023年6月1日至2027年12月31年实行。
浦东新区万祥镇人民政府
2023年4月12日
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