浦东新区工业用地全生命周期管理实施细则

　　 

　　为进一步加强本区工业用地全生命周期管理，促进土地资源节约集约利用，充分发挥土地资源市场配置作用，根据《关于进一步提高土地节约集约利用水平的若干意见》（沪府发〔2014〕14号）和《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》（沪府办〔2014〕26号），结合本区实际，制定本实施细则。

　　一、适用范围

　　本区范围内新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类项目适用本细则。历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本细则执行。

　　二、管理职责

　　（一）浦东新区土地管理领导小组为工业用地管理协调工作组，土地管理领导小组成员单位为工作组成员单位，负责协调各部门工作进展，完善保障措施等，确保本实施细则的全面落实。

　　（二）区规土局负责全区工业用地规划、土地利用和合同监管等实施管理工作；区经信委负责牵头区三委两局 （即区发改委、经信委、科委、环保市容局、规土局） 开展产业项目用地评审；区发改委、经信委会同规土局等相关部门负责全区产业准入标准、产业用地标准和土地利用绩效评估的指标、标准、方法、程序的制定，并指导各管委会（镇政府）开展土地利用绩效评估；区环保市容局会同相关部门负责全区工业用地项目环评准入条件的制定及环境保护的监管工作；各管委会（镇政府）负责项目绩效评估、履约考核、保证金返还等工作，并作为土地出让合同续期综合评估的责任部门。其他相关部门应按照各自职责，具体协同实施本实施细则。

　　三、产业项目用地评审和供地方式

（一）产业项目用地评审

新增供应的工业用地须符合区土地利用总体规划、城市规划和产业发展规划，符合本市和新区产业准入、用地标准、环境保护和社会管理等要求。产业项目用地评审工作流程：

　　1、用地意向人向项目所在地的管委会（镇政府）提出土地带产业项目出让申请，经审核通过后，由管委会（镇政府）提交区三委两局产业项目用地评审会议评审，并提交下列材料：

　　（1）土地带产业项目出让书面申请；

　　（2）项目基本情况信息表（需明确产业类型、投资强度、产出效率、能耗情况、环保、本地就业等项目全生命周期管理要素）；

　　（3）项目总平面图；

（4）项目可行性研究报告；

（5）项目环评报告。

2、区三委两局产业项目用地评审会议对土地带产业项目出让进行评审。评审通过的，应当形成会议纪要。

经评审通过的项目全生命周期管理要素纳入土地出让合同，作为土地利用绩效评估的依据。

3、经区三委两局产业项目用地评审会议评审通过的项目，在出让前应取得项目规划设计方案及项目环评报告的预批复。

（二）供地方式

1、工业用地产业项目类、研发总部产业项目类采取带产业项目挂牌方式供地。

2、工业用地标准厂房类、研发总部通用类采取公开招拍挂方式供地。

工业用地标准厂房类、研发总部通用类物业的出租、转让需按合同约定经管委会（镇政府）审核同意，纳入统一管理。管委会（镇政府）可以根据各自实际制定管理细则。

　　四、土地出让年限

　　实行新增工业用地出让弹性年期制，原则上工业用地产业项目类出让年限最高为20年。工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类出让年限最高为50年。

　　五、开竣工、投产管理

　　（一）新增工业用地的建设项目应在交地后6个月内开工，交地后24个月内竣工，交地后30个月内投产，经出让人批准后开工竣工时间各可延期一次，最长不超过3个月。

　　（二）各管委会（镇政府）是项目开竣工、投产的管理部门，负责督促受让人按合同要求按时开工竣工、投产。实际开工时间以项目最早一期施工许可证的核发日期为准；实际竣工时间以受让人申请综合验收的时间为准；实际投产时间由项目所在地的管委会（镇政府）按合同约定予以确定。

　　六、项目时间履约保证金管理

（一）项目时间履约保证金的收取

　　为保证受让人按时开工、竣工、投产，在土地出让合同中约定受让人应在土地出让合同签订后5个工作日之内，按照土地出让价款的20%，向项目所在地的管委会（镇政府）或其指定的工业区管理机构缴纳项目时间履约保证金（或以保函形式提交）。项目时间履约保证金分为三部分，覆盖开工、竣工、投产三阶段（比例为6:2:2），采取分阶段履约退还或违约罚没的差别化方式管理。

（二）项目时间履约保证金的履约退还或违约罚没

　　1、受让人按时开工、竣工、投产的，可以按阶段分别向各管委会（镇政府）提出时间履约保证金退还申请，各管委会（镇政府）一般应在5个工作日内完成认定并在认定通过后15个工作日内全额返还相应阶段的时间履约保证金。

　　2、在土地出让合同中约定受让人因自身原因未能按照合同约定日期开工的，以开工时间履约保证金的50%支付违约金；超过6个月的，以全部开工时间履约保证金支付违约金。

　　3、在土地出让合同中约定受让人因自身原因未能按照合同约定日期竣工的，以竣工时间履约保证金的50%支付违约金；超过6个月的，以全部竣工时间履约保证金支付违约金。

　　4、在土地出让合同中约定受让人因自身原因未能按照合同约定日期投产的，以全部投产时间履约保证金支付违约金，并由出让人和受让人重新约定投产时间，重新约定的投产时间最长不得超过6个月。

　　七、土地利用绩效评估管理

　　建立工业用地项目土地利用绩效评估制度。由各管委会（镇政府）负责土地利用绩效评估工作。土地利用绩效评估分为达产评估、过程评估和到期评估三个阶段。

（一）评估标准

　　达产、过程和到期评估应按照本市土地利用绩效评估标准（《上海市产业用地指南》等）和程序及区的有关规定，分阶段进行。评估内容应包括土地出让合同中约定的固定资产总投资、投资强度、销售收入、税收总额、税收产出强度以及项目能耗水耗、安全环保、本地就业等。

（二）评估时间

　　达产、过程和到期评估的时间（周期）分别为达产后1个月、达产后每5年、出让年期到期前1年。

（三）达产评估工作流程

　　1、在对应的评估时间内，项目所在地的管委会（镇政府）向受让方发出项目达产评估通知；

　　2、受让方须在收到通知后1个月内，向项目所在地的管委会（镇政府）提交项目达产的相关证明材料，经催交仍不提交的，视作未按时达产，由受让人按照合同约定承担违约责任；

　　3、项目所在地的管委会（镇政府）根据受让方提交的项目达产相关证明材料进行评估；

　　4、经评估符合合同约定的达产标准的，由项目所在地的管委会（镇政府）出具书面意见。经评估未达到合同约定标准的，由受让人按照合同约定承担违约责任。

（四）过程和到期评估工作流程

　　1、在对应的评估时间（周期）内，项目所在地的管委会（镇政府）向受让方发出项目过程或到期评估通知；

　　2、受让方须在收到通知后1个月内，向项目所在地的管委会（镇政府）提交项目过程或到期评估的相关证明材料，经催交仍不提交的，视作评估不达标，由受让人按照合同约定承担违约责任；

　　3、项目所在地的管委会（镇政府）根据受让方提交的项目过程或到期评估相关证明材料进行评估；

　　4、经评估达到相关标准的，由项目所在地的管委会（镇政府）出具书面意见。经评估未达到合同约定标准的，由受让人按照合同约定承担违约责任。

　　八、土地使用权退出管理

（一）主动退出

　　在项目约定的开工日期之前或达产之后，因企业自身原因无法开发建设或运营的，受让人可申请解除土地出让合同，经出让人同意，按照约定终止合同，收回土地使用权。出让价款、项目时间履约保证金按合同约定执行；地上建筑物及附属设施按合同约定处置。

（二）强制退出机制

　　存在下列情形之一的，由各管委会（镇政府）将相关意见函告区规土局，按照合同约定，出让人有权解除合同，收回土地使用权。出让价款、项目时间履约保证金按照合同约定执行；地上建筑物及附属设施按合同约定处置。

　　1、除不可抗力外，受让人因自身原因未按时开工、竣工、投产，超过合同约定最长时限的；

　　2、经管委会（镇政府）评估，项目在达产评估、过程评估中未达到合同约定标准的；

　　3、经区环保市容局认定，土地在使用过程中造成严重环境污染的；

　　4、违反我国法律、法规或合同约定转让、抵押土地使用权的；

　　5、擅自改变产业准入项目内容、土地用途，在规定时间内未完成整改的；

　　6、合同约定的其他情况。

　　九、合同到期的续期管理

　　工业用地使用权到期前，受让人可向出让人提出续期申请。符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，满足节能和环境保护要求，经综合评估符合要求的，可以采用协议出让方式取得续期建设用地使用权。对出让年期20年内的项目，续期时的土地出让价款，可参照原出让合同约定的出让价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等，综合评估确定。对出让年期超过20年的项目，出让价款按续期时工业用地市场价格确定。

　　受让人未提出续期申请，或提出续期申请但经评估不符合要求的，建设用地使用权到期后，合同自然终止，建设用地使用权依法收回。

　　十、土壤和地下水地质环境保护

　　工业用地出让前，应按相关部门要求，进行土壤和地下水地质环境质量检测，相关检测报告作为土地使用权出让合同的附件。工业用地使用过程中造成严重环境污染的，经新区环保市容局认定，出让人可以按照合同约定解除合同，无偿收回土地使用权，并按照“谁污染、谁付费”的原则，要求土地使用权人承担土壤和地下水地质环境修复的相关费用。

十一、本实施细则自发布之日起实施，有效期至 2016年3月31日