（一）为什么要制定《浦东新区不成套职工住宅更新改造实施细则》？

新区待实施更新改造的不成套职工住宅点位分布在15个街镇，除少量位于规划公益性项目内，可通过房屋征收实施外，超过80%的点位需通过拆除重建或成套改造等方式实施更新改造。故亟需形成相应区级细则规范，统筹各类改造模式，实现更新改造“一盘棋”推进，以更好地回应民生需求、指导主体积极实践。

（二）实施细则有哪些相关的法律依据？

实施细则是根据《上海市城市更新条例》《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》（沪房规范〔2023〕1号）《上海市旧住房更新有关行政调解和决定的若干规定》（沪房规范〔2022〕5号）《浦东新区人民政府印发<关于加快推进浦东新区“两旧一村”改造工作的实施办法>的通知》（浦府〔2023〕176号）等起草制定的。实施细则中涉及房屋相关价值评估工作援引参照《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房规范〔2018〕5号）《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》（沪房规范〔2018〕6号）的规则执行。

（三）实施细则有几个部分，涉及具体哪些内容？

实施细则共有5章、43条。其中第一章为总则，主要对文件的目的和依据、适用范围、基本原则、更新改造方式、主体分工予以阐述；第二章为更新改造的筹备，主要明确了更新改造实施前的一系列筹备和手续办理工作；第三章为更新改造的实施，主要厘清了从实施方案编制、公示到行政调解、实施建设的具体操作流程；第四章为更新改造的标准，主要明确了安置金额标准、3类安置方式和相关奖补事项；第五章为其他相关事项，对系统房和部队产改造、配套管线、财务监管、安置归属、税收政策、文件执行等予以明确。

（四）不成套职工住宅更新改造有几种方式？

实施细则提出不成套职工住宅可采取拆除重建或成套改造方式实施更新改造。在拆除重建或成套改造实施过程中，采用原地回搬和公益性抽户的实施路径。其中：

（1）拆除重建是指将不成套职工住宅予以拆除、重新建设。实施拆除重建的，不成套职工住宅房屋应当位于规划住宅用地上，坐落区域应当具备施工出入和作业所需的条件，重建房屋的建设要求应当满足本市拆除重建的有关规定。

（2）成套改造是指将功能不全的不成套职工住宅通过原址实施改建等方式，使其能够独用成套，包括房屋内部改建、落架改建等形式。

（3）公益性抽户是公有房屋承租人退出公有房屋承租权的简称。在不成套职工住宅更新改造时，对仅可部分回搬或无法回搬安置的项目，更新改造时应当结合抽户实施。公有房屋承租人退出承租权的应当获得相应的资金或实物安置，但非动迁补偿和解困安置，不适用征收补偿安置标准、不认定人口面积。

（五）更新改造的范围如何确定？

更新改造实施范围应当结合不成套职工住宅坐落区域和项目实际确定。实施范围内除了不成套职工住宅房屋，还可包括更新改造相关的内部道路、绿化和配套设施等用地。更新改造范围内实施改造工作的，相关居民和周边单位应当予以配合。

（六）更新改造流程是怎么样的？

更新改造分为筹备和实施两大阶段。

（1）筹备阶段。需要经过项目评估确定路径、初步意愿征询达到80%及以上、更新计划列入本市旧住房更新实施计划、分类办理项目审批手续等环节。

（2）实施阶段。具体分为4个小阶段。一是方案编制阶段，涉及方案编制、公示、旧房调查、公有房屋承租人座谈、评估机构报名、方案修改完善等工作；二是方案认定阶段，涉及方案报批同意、调查结果公示、完成入户评估、安置意向确认、制定操作细则、细化启动筹备等工作；三是协议签约阶段，涉及签约期确认、项目签约等工作；四是扫尾建设阶段，涉及搬迁安置、行政调解和决定、建设施工、入户安置等工作。

（七）更新改造如何安置公有房屋承租人？

更新改造项目以公有房屋租赁凭证等证明材料计户，按户实施安置。安置时一般采用原地承租权安置，对结合抽户实施的项目实施他处实物安置和货币安置。安置实施均实施同等价值调换。

同等价值调换是指，在房屋评估基础上，按照实施细则第三十、三十一、三十二、三十三条规定，对不成职工住宅和用于安置的房源（含原地承租权房和他处产权房）分别确定安置金额和取得房屋（含原地和他处）金额，公有房屋承租人可在安置金额价值范围内选房安置，或取得安置金额价款对应货币。

同时，实施细则对原地安置设置了最小面积安置价托底安置，确保居民住有所居；设定了更新补助、联动奖励、搬家补助、临时安置补助，用于激励签约、贴补客观成本，为加快推动项目实施提供了支撑。

（八）更新改造项目实施后，项目生效有哪些前置条件？

更新改造项目实施后，项目生效应当满足以下两项条件：

（1）达到最低抽户比例。部分拆除重建和成套改造项目，受到规划、相邻条件等限制，要实现不成套职工住宅成套改造必须对部分居民进行抽户，故在安置意向确认阶段，选择抽户他处安置或货币安置的居民必须达到最低抽户比例，项目方可具备生效条件。

（2）满足协议生效条件。拆除重建和成套改造项目应当在实施方案中明确具体的项目生效签约率要求，达到生效签约率的项目方可生效。一般的签约率要求为95%，可以结合成套改造方案实际需要进行设定。此外，需要注意的是协议生效前，还必须完成审核检查、财务监管等程序。

（九）公有房屋承租人如何参与更新改造？

更新改造项目具有自愿性、自发性的特点，因此实施细则的相关规则设置力求将更新改造项目打造成为人民民主最佳实践之一。具体来说，一是公有房屋承租人的同意率是更新改造计划申报、项目生效的前置要件；二是事关安置价格评估的评估机构可由公有房屋承租人协商选择；三是更新改造项目实施方案必须公开征求意见，公有房屋承租人可按照征询的渠道通过来电、来信提出建议，街镇可依申请组织召开座谈会；四是实施细则提出，更新改造项目需采取各类政策、方案、房源信息全阳光公开，更新改造协议采取电子签约、结果公示，为保障公有房屋承租人知情权，开展群众监督提供了坚实基础。

相关稿件：

• 浦东新区人民政府关于印发《浦东新区不成套职工住宅更新改造实施细则》的通知
• 浦东新区不成套职工住宅更新改造如何实施，来看细则图解