浦东新区大团镇征收集体土地房屋补偿安置实施办法

　

　　　 第一条   （目的和依据）

    为规范征收集体土地房屋补偿行为，维护征地范围内房屋权利人的合法权益，保证征地房屋补偿安置工作的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规以及《上海市人民政府关于印发 < 上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定 > 的通知》 ( 沪府发〔 2011 〕第 75 号 ) 、《浦东新区人民政府关于印发 < 浦东新区征收集体土地房屋补偿标准 > 的通知》 ( 浦府〔 2012 〕 117 号 ) 、《上海市规划和国土资源管理局〈关于印发贯彻实施（上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定）的若干意见〉的通知》 ( 沪规土资法〔 2011 〕 1096 号 ) 等文件的规定，结合本镇实际情况，制定本实施办法。

    第二条   （适用范围）

    在大团镇行政区域范围内征收集体土地中实施房屋补偿安置的，适用本办法。

    第三条   （补偿原则）

    征地房屋补偿，应当遵循“程序正当、公平补偿、结果公开”的原则，保障被征地农民的居住条件，维护被征地农民的合法权益。

    第四条   （计户标准和面积确定）

    征地房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿；

    征地房屋的用途和建筑面积，以宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件的记载为准。

    正房或副舍移作他用（如办厂、开店、出租等），按建房批准用途和面积计算。

    第五条   （居住房屋的补偿安置）

    1 、补偿方式：宅基地使用人或者居住房屋所有人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换房屋。货币补偿计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价 + 同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价 + 价格补贴）×被拆迁房屋的有效建筑面积。选择产权房屋调换的，应当结清货币补偿金额与产权调换安置房屋价格的差价，计算公式为： [ （房屋建安重置单价结合成新单价 + 同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价 + 价格补贴 >* 被拆迁房屋的有效建筑面积 ]- 产权调换安置房屋价格 = ±差价。

    2 、补偿价格：同区域新建多层商品房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴，根据《浦东新区人民政府关于印发 < 浦东新区征收集体土地房屋补偿标准 > 的通知》（浦府〔 2012 〕 117 号），大团镇的土地使用权基价为 1100 元 / ㎡，价格补贴为 300 元 / ㎡。

    3 、安置房单价：农民安置房多层房屋的基价按 1900 元 / ㎡计算，小高层房屋的基价按 2350 元 / ㎡计算，楼层价另计，市

场调节价按回购价计算，市场价按市场指导价计算。

    第六条   （居住房屋的其他补偿）

    1 、征地房屋补偿签约奖励费和搬迁奖励费标准：被征收人按规定期限内签约的，征地房屋补偿签约奖励费按每权证户 2 万元执行。被征收人在规定期限内交钥匙和房屋有效证件并全家搬迁的，搬迁奖励费按该户有证建筑面积计算，第一奖励期 200 元 / ㎡计算，第二奖励期为 100 元 / ㎡。奖励起算日期以书面通知为准。

    2 、搬家补助费标准：征地房屋补偿搬家补助费，按被征地房屋有证建筑面积 10 元 / ㎡计算。每户低于 1000 元的，按 1000 元发放。以期房调换的，应增加一倍计费，并一次付清。强制执行的，不发给搬家补助费。

    3 、临时安置补助费标准。

    征用集体所有土地居住房屋以期房调换的，征收人与被征收人应当在征收居住房屋补偿协议中约定临时安置过渡期，临时安置补助费按被征地房屋的有证建筑面积每月 8 元 / ㎡计算。每户每月低于 1200 元的，按 1200 元发放。超过约定安置过渡期的，应在原有基础上增发临时安置补助费，凡超过期限三个月以内（含三个月）的，增发 50% （ 12 元 / ㎡ / 月）；超过期限三个月以上的，增发 100% （ 16 元 / ㎡ / 月）。

    4 、设备搬迁费标准：

    ①电话移装费补助，每台按 300 元发放；

    ②有线电视移装费补助，每台按 500 元发放；

    ③室内热水器拆装补助，每台按 300 元发放；

    ④空调拆装补助，每台按 400 元发放；

    ⑤太阳能热水器拆损补助，每台按 1000 元发放；

    ⑥电脑宽带移装补助，每台按 500 元发放；

    ⑦由供电部门批准安装并由宅基地使用人或者被征地房屋所有人出资的 10 安倍以上电表的移装费补助，按现行有关规定。

    第七条   （已批未建的房屋补偿）

    征地公告时，已取得建房批文但新房尚未建造完毕的，新房在建工程按照实际完成的工程量重置价补偿；建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房，可以按照重置价结合成新价格补偿。

    征地公告时，已取得建房批文但新房尚未开工或未建造完毕的，其土地使用权基价和价格补贴按照建房批文规定的建筑面积计算；建房批文规定允许保留旧房的，应当将旧房面积和建房批文规定的新建建筑面积一并计算。建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房、已自行拆除的旧房，不得给予土地使用权基价补偿和价格补贴。

    第八条   （可建未建的房屋补偿）

    1 、认定面积：征地公告时，符合本市农村村民住房建设申请条件的村民家庭，因建设规划控制等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积以征地公告时符合农村村民建房申请条件的人数计算；低于现行农村村民住房可建面积标准的部分，可给予土地使用权基价补偿和价格补贴，但他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或已享受过房屋拆迁补偿安置的人数除外。每户可建建筑面积与原建筑面积总和，不得高于现行浦东新区农村村民住房建设标准，且不作分户计算。

    2 、认定程序：可建建筑面积的认定，应由具备条件的农村村民家庭提出申请，由大团镇人民政府相关部门按照浦东新区农村村民住房建设标准进行审核，并在征地范围内公示，公示期不得少于 7 日。公示期满无异议，或虽有异议，但经复核符合条件的，由大团镇人民政府相关部门出具可建建筑面积认定证明。

    3 、认定人口。

    （ 1 ）《征地告知书》公布后，迁入被征地范围内的常住户口不计入征收补偿人口范围（因生育而报入的新生儿户口除外）。

    （ 2 ）《征地告知书》公布前常住户口已在被征地范围内符合以下条件之一的人员可计入征收补偿人口：

    ①因合法婚姻关系迁入且他处未有经批准建造的农村住宅、未享受过福利分房或未享受过房屋拆迁补偿安置的；

    ②属于被征收房屋宅基地登记资料，房地产权证或建房批准文件中有其姓名记载且未享受过动迁补偿的；

    （ 3 ）《征地告知书》公布之日，不具有征收范围内的本市常住户口，在他处未享受过房屋拆迁补偿安置，且符合下列情形之一的人员，可以计入征收补偿人口：

    ①原有常住户口，已应征入伍的现役军人（不包括已在外地结婚的）；

    ②原有常住户口，按规定户口报在大、中专学校的学生和报在本市工作单位的海员、船员、野外勘测人员；

    ③原有常住户口，因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员；

    ④户口不在本市的人员，有合法婚姻关系且实际居住在被征地房屋内，其配偶属于被征地范围内的应补偿人口；

    ⑤原有常住户口，出国留学在签证期内的学生（包括自费留学、但不包括在国外定居的）。

   （ 4 ）认定可建未建建筑面积上限为：

    ①符合建房条件的 1 人户，核定建筑面积上限为 40 ㎡；每增加 1 人增加核定建筑面积 40 ㎡，由镇相关部门核实证明；

    ②非农业人口经大团镇政府严格审核，符合条件的，每人可享受 30 ㎡建筑面积（由于交地农转非并未作房屋动迁补偿的按农业人口计算，农夹居家庭中未婚非农户口按农业户口处理）。

  （ 5 ）可增计征收补偿人口的认定：

    ①未达到法定婚龄的独生子女（凭独生子女证或父母光荣证）增计 1 人。  

    ②符合法定婚龄但尚未登记结婚的子女增计 1 人，但不重复享受独生子女增计待遇。

    ③户口在征收范围内的合法婚姻暂无生育的可增计 1 人，但不享受独生子女的增计待遇。

    ④父母离婚的独生子女，需在父母户籍所在地计生部门出具有效证明，证明当事人已承诺不再生育第二胎的情况下，可增计 1 人。    

    （ 6 ）对离婚家庭征收补偿人口的认定。

    离婚时将享受过农民宅基建房的被征收房屋作为价值补偿归为一方或赠与他人，但离婚后户籍始终在被征收房屋内，视为原家庭情况认定。

    （ 7 ）可建未建面积的补偿。

    补偿按〔同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价 + 价格补贴〕×可建未建面积的公式计算。

    第九条   （超标准建房的补偿）

    虽经建房批准，但有下列情形之一的，对超过本市农村村民住房建设标准的建筑面积，可给予房屋建安重置结合成新价补偿，但不给予土地使用权基价补偿和价格补贴：

    1 、在批准建房时，超过本市农村村民住房建设标准审批的；

    2 、在批准建房时，只批准房屋建筑占地面积，未明确房屋层数、建筑面积的；

    超标准建筑面积，由大团镇人民政府相关部门认定。

    第十条   （违章建筑、临时建筑的处理）

    未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿，补偿标准按照市、区相关规定执行。

    对违法建筑、超过批准期限的临时建筑，以及《拟征地告知书》公布后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。

    第十一条   （非居住房屋的补偿）

    非居住房屋的面积由大团镇人民政府核准认定。不享受土地使用权基价和价格补贴。农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，房屋所有人的货币补偿金额计算公式为：房屋的建安重置价 + 相应的土地使用权取得费用。征收非居住房屋，还应适当补偿被征收人下列费用：

    1 、按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；

    2 、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

    3 、因征收造成停业、停产损失补偿。

    4 、宅基地房屋应当按照居住房屋进行补偿安置，对于利用自有宅基地房屋从事生产经营活动，并在《拟征地告知书》公布前已办理了工商营业执照的，可一次性给予适当的停产、停业损失补偿。

    经批准用于生产经营的非居住房屋，停产、停业损失补偿标准为被拆除房屋建筑面积 100 — 350 元 / ㎡。

    第十二条   （估价机构的确定、设施补偿及财物处置）

    1 、评估机构确定：被征收居住房屋须由具备市规划和土地管理局核准的集体土地房屋征收评估资格的房地产估价机构评估；

    2 、设施补偿：居住房屋附属的棚舍，除本办法第十一条规定以外的非居住房屋，以及其他构筑物的补偿，按照市、区有关国家建设征地的财务补偿标准执行。

    3 、评估后财物处置：被征收房屋一经作出评估，被征收人不得自行拆除房屋及构件，如擅自拆除房屋及构件，按擅拆部分的评估价在补偿款中扣除。造成后果的，一切责任自负。

    第十三条   （补偿资金发放）

    实行货币化补偿金额的发放，一律在被征收人签订征收集体土地居住房屋补偿协议并交出被征地房屋钥匙后， 15 个工作日内予以结清兑现。实行同等价值房屋产权调换的在被征收人交出被拆除房屋钥匙和有效证件后， 15 个工作日兑现应发放的补偿金额。补偿资金以被征收人的名义存入银行，由银行开具特种存款单。鼓励被征收人将其中用于购买安置房的部分予以预留，预留的安置房款按银行同期一年期存款利率在购房结算时计付利息，不足一年的以活期利息计算。

    第十四条   （被征收人购置安置房的有效面积核定）

    以征地公告时符合浦东新区农村建房申请条件的人数计算：

    1 、符合建房条件的农业人口一人户核定购房建筑面积上限为 40 ㎡，每增加一人增加 40 ㎡，并以此类推计算；

    2 、符合建房条件的非农业人口一人户核定购房建筑面积上限为 30 ㎡，每增加一人增加 30 ㎡，并以此类推计算；（由于交地转为非农户口但未作动迁补偿的，按农业户口计算）。

    3 、独生子女（凭独生子女证）未达到婚龄或已达婚龄的增计 1 人；多子女家庭如有达到婚龄的 ( 女 20 周岁、男 22 周岁 ) ，可增计 1 人 ; 凡离婚户再婚后出现两个独生子女时，视作多子女家庭。

    第十五条   （特殊情况的安置方法）

    1 、户口在征地范围内的合法婚姻暂无生育的可增计一人，但不享受独生子女的增加待遇。

    2 、特种对象的人口认定：应征入伍的义务兵、劳教服刑人员、大中专在校学生、外地婚嫁在征收范围内的有结婚证的（本地婚嫁一律以户口为准），应计入安置对象。

    3 、凡享受五保户待遇的被征收人，一律不作任何补偿安置。

    4 、房屋在征收范围内，而全家户口在征收范围外的本市常住人口，准予计入安置对象，但原则上不能突破 120 ㎡安置建筑面积，拆除有效建筑面积小于安置面积的，按拆除房屋有效建筑面积配房。

    第十六条   （被征收人购买安置房其他规定）

    1 、每户（户口簿）实际购房面积超出核定上限 5m2 以内，按安置基价结算；实际购房面积超出核定上限 5m2 以外，按市场价结算。

    2 、被征收人凭征收集体土地居住房屋协议购置指定的动迁安置房。若被征收人放弃购买，不得由他人代替购买，经征收人配售结算及被征收人签字确认后视作放弃，对放弃或者剩余面积给予 750 元 / ㎡一次性补偿，以后不再给予配售安置。

    3 、在签订征收集体土地居住房屋补偿协议后户型发生变化的，仍按原户型计户，不作更改。

    第十七条   （其他规定）

    1 、重大疾病、残疾人员的补助，以区的操作口径实施。

    2 、征收补偿安置后，被征收人应当将宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件交予征收人，用于建立档案；

    3 、对依法申请人民法院强制执行的被征收人，不享受签约奖励费、搬迁奖励费、搬家补助费、临时安置补助费。

    4 、未尽事宜，按《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》 ( 沪府发〔 2011 〕 75 号 ) 及相关法律、法规和补充办法办理。

    第十八条   （举报处理）

    任何组织和个人对违反本办法的行为，都有权向市、区和镇人民政府、土地管理部门以及其他有关部门举报。

    第十九条   （施行日期）

    本办法自印发之日起施行。 2012 年 11 月 7 日大团镇人民政府印发的《上海市浦东新区大团镇征收集体土地房屋补偿安置实施办法》（团府〔 2012 〕 96 号）同时废止。征收集体土地后已依法取得《房屋拆迁许可证》的项目，继续沿用原有规定办理。

     第二十条   （解释）

    本办法规定如与市、区相关文件不一致，以市、区有关文件为准。本办法的具体应用问题，由大团镇人民政府负责解释。