上海市南汇区大团镇拆迁房屋补偿安置实施意见

　　为加快大团镇的开发建设，保证动迁工作的顺利进行，根据上海市人民政府[2001]第111号令关于《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、上海市人民政府[2002]13号文关于《上海市征用集体所有土地拆迁补偿安置若干规定》的文件精神，特制定本实施意见。

　　　 第一条：本实施意见适用于大团镇总体规划范围内征用集体土地的房屋动拆迁。

    第二条：被拆迁人以合法有效的房地产权证，农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。被拆迁房屋的用途和建筑面积按下述标准认定：

    1、以合法有效的房地产权证，农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。实际建筑面积小于相关批准文件记载的，以实际建筑面积为准。对建房不足的面积或应建未建的面积，不能用违章建筑的面积相代替。正房或副舍移作他用（如办厂、开店、出租等），按建房批准的用途和面积计算。

    2、超过建房批准文件的建筑面积，视不同情况分别处置：凡镇级（原乡、公社）主管部门已作出罚款处理的，超面积部分，按建安重置价结合成新给予补偿；没作罚款处理或限令拆除的，不作补偿。正房或副舍合并建造，按建房批准文件为准，超面积部分同上处理。

    3、应拆未拆房屋、违章建筑物，不予补偿。

    4、临时建筑未超过批准期限，并在期限内已缴纳临时建筑占地使用费，以建筑占地面积的建安重置价结合成新给予补偿；超过批准期限，没有缴费的不予补偿。

    第三条：拆迁居住房屋，被拆迁人可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换：

    1、拆迁居住房屋货币化补偿的，计算公式为：［被拆迁房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴］×被拆除房屋的有效建筑面积，以后不再作安置。

    2、被拆迁人选择货币补偿金额同等价值产权房调换的，按货币补偿金额与产权安置房屋的房地产市场价结算差价。计算公式为：[〈被拆迁房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴〉×被拆迁房屋的有效建筑面积]－产权安置房屋的房地产市场单价×产权安置房屋建筑面积=±差价。

    3、农民安置房多层的基价按每平方米1900元计算，小高层的基价按每平方米2350元计算，市场调节价暂按成本价计算，市场价按市场指导价计算。

    第四条：被拆迁房屋须有具备市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估，附属物根据《上海市国家征地财物补偿标准（试行）》参照执行，无参照依据的根据实际情况进行补偿。

    第五条：被拆迁房屋一经作出评估，被拆迁人不得自行拆除房屋及构件，如擅自拆除房屋及构件，按擅拆部分的评估价在补偿款中扣除。如造成后果的，一切责任自负。

    第六条：应建未建面积的认定和补偿：

    （一）符合建房条件因开发控制未建的。

符合本市农村个人住房建设申请条件的村民家庭，因建设规划控制、经济困难等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积以拆迁许可证核发之日符合农村建房申请条件的人数计算，低于现行农村个人住房可建面积标准的部分，可予以应建未建补偿。

    但他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或已享受过房屋拆迁补偿安置的人数除外。每户可建建筑面积与原建筑面积总和，不得高于当地现行农村个人住房建筑标准，且不作分户计算。

应建未建面积由具备条件的家庭提出申请，由大团镇人民政府、房地所按照农村个人住房建设标准进行审核认定。

    （二）应建未建建筑面积上限为：

    1、符合建房条件的农业人口1人户核定建筑面积上限为40平方米。每增加一人，增加40平方米；

    2、符合建房条件的非农业人口1人户核定建筑面积上限为30平方米。每增加一人，增加30平方米。

    （三）应建未建面积的补偿：按同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价×应建未建面积给予补偿。

    第七条：农村改厕政策的落实。以权证计户，1995年（含95年）以前建造的农村房屋可批准建造卫生间（限建筑面积14平方米），按[建安重置价结合成新+土地使用权基价+价格补贴]×有效房屋建筑面积给予补偿。

    第八条：居住房屋拆迁补助费；

    （一）临时安置过渡费：以被拆迁户办理交钥匙手续之日起计算。

    1、拆迁征用集体所有土地居住房屋以期房调换的，拆迁人与被拆迁人应当在拆迁安置补偿协议中约定临时安置过渡期。在约定的临时安置过渡期内，拆迁人应按规定发放被拆迁人临时安置过渡费，发放标准按被拆除房屋的有效建筑面积的每平方米每月8元计算×约定的临时过渡期限。

    2、超过约定临时安置过渡期的，拆迁人应在原有基础上增发临时安置过渡费，凡超过期限3个月以内（含3个月）的，增发50%；超过期限3个月以上的，增发100%。

    （二）搬家补助费；

    拆迁人应当向被拆迁人发放搬家补助费。发放标准按被拆除房屋的有效建筑面积每平方米10元×2次计算。

应建未建不享受过渡费和搬家补助费。

    对强制执行的被拆迁人不发给搬家补助费。

    （三） 家用设备移装费；

    1、电话移装费，按现行有关规定给予补偿；

    2、煤气拆装费，按现行有关规定给予补偿；

    3、有线电视移装费，按现行有关规定给予补偿；

    4、空调拆装费，每台400元；

    5、热水器拆装费，每台300元。

    （四）奖励费标准；

    被拆迁人按规定期限内签约、交钥匙和房屋有效证件并全家搬迁的，奖励标准为：

    1、在第一时段内完成签约并交钥匙的，按被拆除房屋的有效建筑面积100元/平方米进行奖励。计算方式为：100元/平方米×被拆除房屋的有效建筑面积；

    2、在第二时段内完成签约并交钥匙的，按被拆除房屋的有效建筑面积50元/平方米进行奖励。 计算方式为：50元/平方米×被拆除房屋的有效建筑面积；

    3、在完成签约后1—7天内交钥匙和房屋有效证件并全家搬迁的，按3000元/产进行奖励；

    4、在完成签约后8—10天内交钥匙和房屋有效证件并全家搬迁的，按1500元/产进行奖励；

    5、如被拆迁户在规定的时期内不按时签约和交钥匙搬迁，或将实行强制措施的不享受奖励费；

    6、核定的应建未建面积不享受奖励费。

    第九条：实行货币化补偿金额的发放，一律在被拆迁人签订拆迁协议书并交出被拆迁房屋钥匙后，一周内予以结清兑现。实行同等价值产权房调换的在被拆迁人交出被拆除房屋钥匙和有效证件后，一周内兑现预留款之外的剩余金额。预留款的起息日期以被拆迁户交钥匙日起算，不足一年以活期计算，满一年按一年期银行定期利率计算，第二年以一年期银行定期利率本息自动转存,并以此类推。

    第十条：被拆迁人购置动迁安置房的上限为：

    以拆迁许可证核发之日符合农村建房申请条件的人数计算。

    ⑴符合建房条件的农业人口一人户核定购房建筑面积上限为40平方米，每增加一人增加40平方米,并以此类推；

    ⑵符合建房条件的非农业人口一人户核定购房建筑面积上限为30平方米，每增加一人增加30平方米，并以此类推。

    第十一条: 独生子女未达到婚龄和已达到婚龄的，均凭独生子女证增计1人；多子女家庭如有达到婚龄的(女20周岁、男22周岁)，可增计1人;凡离婚户再婚后出现两个独生子女时，视作多子女家庭。

    第十二条：农业户、非农业户的区别

    1、农业人口每人享受40平方米建筑面积；

    2、非农业人口每人经征地主管部门严格审核，符合条件的，每人可享受30平方米建筑面积（由于征地农转非并未作动迁补偿的按农业人口计算）。

    第十三条：特殊情况的处置方法：

    1、户口在动迁范围内的合法婚姻暂无生育的可增计一人，但不享受独生子女的增加待遇。

    2、特种对象的人口认定：应征入伍的义务兵、劳教服刑人员、大中专在校学生、外地婚嫁在拆迁范围内的有结婚证的 （本地婚嫁一律以户口为准）。上述人员应计入安置对象。

    3、凡享受五保户待遇的被动迁户，一律不作任何补偿和安置。

    4、房屋在拆迁范围内，而权证人户口在拆迁范围外的常住人口，准予安置配房，以原权证人认定，原则上不能突破120平方米安置建筑面积，拆除有效建筑面积小于安置面积的，按拆除房屋有效建筑面积配房。

    5、亡故者的房屋具有单独的合法有效权证的享受土地使用权基价和价格补贴及搬家费和奖励费，但不享受过渡费、不安置房屋。该房屋的动迁补偿协议必须由亡故者的所有子女签订。

    第十四条：动迁户实际配售安置房时，每套享受调剂面积5平方米，本户内调剂面积可以调节；超购面积按市场价结算（实际购房总面积超过核定安置面积与调剂面积之和的部分）；核定安置面积内不购买的剩余平方，经户主确认放弃后，可一次性补偿每平方米200元，以后不再安置。

    第十五条：拆除非居住房屋，实行货币补偿。非居住房屋的面积由大团镇动拆迁办公室依据相关政策核准认定。其计算方式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。拆除非居住房屋，还应适当补偿被拆迁人下列费用：

    1、按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；

    2、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

    3、应拆迁造成停业、停产的适当予以补助。

    第十六条：已办理征地手续但尚未进行房屋拆迁的适用本实施意见。

    拆除国有土地上的房屋及附属物的补偿按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》执行。

    第十七条：本实施意见由南汇区大团镇动拆迁办公室负责解释。

    第十八条：本实施意见自发布之日起实行，团府[2005]17号文同时废止。

    第十九条: 本实施意见如与市、区相关文件有误，则以市、区有关文件为准。