万祥镇农村村民建房审批及监管实施意见的政策解读
| 索引号 | XI0100000-2017-001 | 发布机构 | 万祥镇 |
| 公开类别 | 主动公开 | 发布时间 | 2016-12-06 |
一、申请条件
（一）农村村民住房建设及房屋新建、改建、扩建的条件认定。
依据相关规定，符合下列条件之一的农业户口的村民需要新建、改建、扩建住房的，可以以户为单位向常住户口所在地的村民委员会提出申请，并填写《农村村民个人建房申请表》：
1、同户(以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户)居住人口中有两个以上(含两个)达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户建房，且符合所在区人民政府规定的分户建房条件的；
2、该户已使用的宅基地总面积未达到本实施细则规定的宅基地总面积标准的80%，需要在原址改建、扩建或者易地新建的；
个人建房的用地面积和建筑面积按照下列规定计算：
农村村民申请建房以户为单位，每户中按每人不超过45平方米建筑总面积控制。
1人户宅基地总面积控制在60平方米以内，建筑占地面积45平方米以内，层数不得高于一层。
2人户宅基地面积控制在180平方米以内，建筑占地面积90平方米以内，建筑面积90平方米。
3人户宅基地面积控制在180平方米以内，建筑占地面积90平方米以内，建筑面积135平方米。
4人户宅基地面积控制在180平方米以内，建筑占地面积90平方米以内，建筑面积180平方米，不符合分户条件的5人户可增加建筑面积，但不增加宅基地面积和建筑占地面积。
6人户宅基地面积控制在200平方米以内，建筑占地面积100平方米以内，建筑面积270平方米，不符合分户条件的6人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地面积和建筑占地面积。
3、按照村镇规划调整宅基地，需要易地新建的；
4、原宅基地被征收，该户所在的村或者村民小组建制尚未撤销且具备易地建房条件的；
5、原有住房属于危险住房，需要在原址翻建的；
危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。
6、原有住房因自然灾害等原因灭失，需要易地新建或者在原址翻建的；
7、办理离婚登记前未享受过用地政策，且符合规定分户条件；
8、规划建设区以内（无中心村规划），近期不实施城市建设项目的区域内，农村村民申请个人建房的，不新占用耕地的；
9、法律法规规定的其他情形。
不符合以上规定条件的，或者有下列情形之一的村民建房申请，不予批准：
1、农村村民将原有住房出售、赠与他人的；
2、将原有住房改为经营场所的；
3、已参加集体建房的；
4、已享受动迁安置补偿的；
5、析产后放弃自己住房份额造成面积不足的；
6、本人已享受过任何形式的住房福利、补贴或建房用地政策，因原申请对象家庭中有关人员的户籍变化，不符合分户条件的；
7、被赡养人本人已享受过国家建房用地政策，因子女不承担收留和赡养义务的；
8、办理离婚登记前已享受过建房用地政策的；
9、本人已转为非农户籍，且在转为非农户籍日之后办理离婚手续的；
10、离婚一方曾自愿放弃法定应得婚姻房产权利，而以无房户为由的。
（二）房屋修缮、翻建的条件认定
房屋修缮是指具有权益登记或原始审批文件的房舍，不改变房屋形状、结构进行局部维修、加固的行为；房屋翻建指指具有权益登记或原始审批文件的房舍经专业机构鉴定为危房（申请人委托专业机构进行危房鉴定，鉴定危房等级属C级或D级），无法通过局部修缮满足生产生活需求，确需改变房屋结构拆除重建，但不增加占地面积、建筑面积及建筑高度的行为。
二、审批流程
（一）申请
符合相关条件的本镇户籍村民或取得合法有效权证的房屋所有人可以向所在村村民委员会提出新建、改建、扩建、翻建、修缮申请，并递交以下材料至本村村委会：
1、申请人户口本复印件，独生证（翻建、修缮除外）；
2、原宅基地确权证、建房批准文件；
3、新建、改建、扩建、翻建、修缮申请书；
4、新建、改建、扩建、翻建、修缮承诺书；
（二）初审
村委会收到建房申请材料后，在20日内对申请材料核对，内容包括人口审核表、现场四至图及农村村民新建、改建、扩建、翻建，申请表需由申请人、村建房专管员、村委会主任签字，加盖村委会公章。
（三）公示
经初审，符合新建、改建、扩建、翻建、修缮条件的，由村委会在村委会公示栏及申请人所在组适当位置进行公示，公示期限不少于30日。
公示期间无异议的由村委会将申请材料上交镇规划建设和环保市容办公室。
公示期间有异议的由村委会召集村民会议或村民代表会议讨论决定。
（四）审批
镇规划建设和环保市容办公室收悉申请及初审材料后，于20日内会同浦东新区规划和土地管理局万祥管理所前往实地核查。经规划建设和环保市容办公室、浦东新区规划和土地管理局万祥管理所审核后，符合相关条件的，报万祥镇人民政府审批，并将审批结果在村委会张榜公布（公布时间不少于15日），接受群众监督。
如涉及新增建设用地的，由镇人民政府审核完毕后报区规土局申请建房用地。
三、备案制房屋的修缮、翻建审批流程
备案制房屋是指未取得相关产权的集体房屋、集体土地上的企业厂房、应拆房（不包括临时建筑）、仓库场村属为民服务点及其它历史原因形成的无证建筑。
备案内容包括占地面积、建筑面积、房屋高度、四至范围、房屋平面图。备案制房屋因生产、生活、安全等因素确需修缮、翻建的，参照《上海市农村村民住房建设管理办法》进行管理，由规划建设和环保市容办公室、浦东新区规划和土地管理局万祥管理所审核，符合相关条件的给予备案，并由所在村委会对修缮、翻建前的房屋现有高度，面积，结构进行取证后公示。公示无异议，方可实施修缮、翻建。
备案制房屋原则上不得申请改建、扩建。
四、批后监管
申请人新建、改建、扩建、翻建、修缮房屋前需告知本村村委会，由村委会通知规划建设和环保市容办公室、环境综合整治领导小组办公室、规土执法队、浦东新区规划和土地管理局万祥管理所到现场敲桩定位。
规划建设和环保市容办公室、浦东新区规划和土地管理局万祥管理所对审批行为负责， 村居委、万祥镇园区管理办公室负责辖区内建房工作的批后监管、违章发现、制止上报，环境综合整治领导小组办公室、城管中队、规土执法队负责对违章的查处。必须加强批后监管，全过程跟踪，发现以下情况，及时查处：
（一）未经审批擅自建房的；
（二）违反建设审批规定，擅自扩大建筑占地面积、移位建房、房屋层高超过规定标准的等严重影响村镇规划的；
（三）非法占用未经审批的土地建设房屋及构筑物或超过审批标准建设的；
（四）备案制房屋未经公示备案，擅自修缮、翻建，或者未按照备案内容擅自扩大建筑占地面积、移位建房的；
本实施意见由万祥镇规划建设和环保市容办公室负责解释。
本实施意见自2016年12月6日起实施。
（一）农村村民住房建设及房屋新建、改建、扩建的条件认定。
依据相关规定，符合下列条件之一的农业户口的村民需要新建、改建、扩建住房的，可以以户为单位向常住户口所在地的村民委员会提出申请，并填写《农村村民个人建房申请表》：
1、同户(以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户)居住人口中有两个以上(含两个)达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户建房，且符合所在区人民政府规定的分户建房条件的；
2、该户已使用的宅基地总面积未达到本实施细则规定的宅基地总面积标准的80%，需要在原址改建、扩建或者易地新建的；
个人建房的用地面积和建筑面积按照下列规定计算：
农村村民申请建房以户为单位，每户中按每人不超过45平方米建筑总面积控制。
1人户宅基地总面积控制在60平方米以内，建筑占地面积45平方米以内，层数不得高于一层。
2人户宅基地面积控制在180平方米以内，建筑占地面积90平方米以内，建筑面积90平方米。
3人户宅基地面积控制在180平方米以内，建筑占地面积90平方米以内，建筑面积135平方米。
4人户宅基地面积控制在180平方米以内，建筑占地面积90平方米以内，建筑面积180平方米，不符合分户条件的5人户可增加建筑面积，但不增加宅基地面积和建筑占地面积。
6人户宅基地面积控制在200平方米以内，建筑占地面积100平方米以内，建筑面积270平方米，不符合分户条件的6人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地面积和建筑占地面积。
3、按照村镇规划调整宅基地，需要易地新建的；
4、原宅基地被征收，该户所在的村或者村民小组建制尚未撤销且具备易地建房条件的；
5、原有住房属于危险住房，需要在原址翻建的；
危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。
6、原有住房因自然灾害等原因灭失，需要易地新建或者在原址翻建的；
7、办理离婚登记前未享受过用地政策，且符合规定分户条件；
8、规划建设区以内（无中心村规划），近期不实施城市建设项目的区域内，农村村民申请个人建房的，不新占用耕地的；
9、法律法规规定的其他情形。
不符合以上规定条件的，或者有下列情形之一的村民建房申请，不予批准：
1、农村村民将原有住房出售、赠与他人的；
2、将原有住房改为经营场所的；
3、已参加集体建房的；
4、已享受动迁安置补偿的；
5、析产后放弃自己住房份额造成面积不足的；
6、本人已享受过任何形式的住房福利、补贴或建房用地政策，因原申请对象家庭中有关人员的户籍变化，不符合分户条件的；
7、被赡养人本人已享受过国家建房用地政策，因子女不承担收留和赡养义务的；
8、办理离婚登记前已享受过建房用地政策的；
9、本人已转为非农户籍，且在转为非农户籍日之后办理离婚手续的；
10、离婚一方曾自愿放弃法定应得婚姻房产权利，而以无房户为由的。
（二）房屋修缮、翻建的条件认定
房屋修缮是指具有权益登记或原始审批文件的房舍，不改变房屋形状、结构进行局部维修、加固的行为；房屋翻建指指具有权益登记或原始审批文件的房舍经专业机构鉴定为危房（申请人委托专业机构进行危房鉴定，鉴定危房等级属C级或D级），无法通过局部修缮满足生产生活需求，确需改变房屋结构拆除重建，但不增加占地面积、建筑面积及建筑高度的行为。
二、审批流程
（一）申请
符合相关条件的本镇户籍村民或取得合法有效权证的房屋所有人可以向所在村村民委员会提出新建、改建、扩建、翻建、修缮申请，并递交以下材料至本村村委会：
1、申请人户口本复印件，独生证（翻建、修缮除外）；
2、原宅基地确权证、建房批准文件；
3、新建、改建、扩建、翻建、修缮申请书；
4、新建、改建、扩建、翻建、修缮承诺书；
（二）初审
村委会收到建房申请材料后，在20日内对申请材料核对，内容包括人口审核表、现场四至图及农村村民新建、改建、扩建、翻建，申请表需由申请人、村建房专管员、村委会主任签字，加盖村委会公章。
（三）公示
经初审，符合新建、改建、扩建、翻建、修缮条件的，由村委会在村委会公示栏及申请人所在组适当位置进行公示，公示期限不少于30日。
公示期间无异议的由村委会将申请材料上交镇规划建设和环保市容办公室。
公示期间有异议的由村委会召集村民会议或村民代表会议讨论决定。
（四）审批
镇规划建设和环保市容办公室收悉申请及初审材料后，于20日内会同浦东新区规划和土地管理局万祥管理所前往实地核查。经规划建设和环保市容办公室、浦东新区规划和土地管理局万祥管理所审核后，符合相关条件的，报万祥镇人民政府审批，并将审批结果在村委会张榜公布（公布时间不少于15日），接受群众监督。
如涉及新增建设用地的，由镇人民政府审核完毕后报区规土局申请建房用地。
三、备案制房屋的修缮、翻建审批流程
备案制房屋是指未取得相关产权的集体房屋、集体土地上的企业厂房、应拆房（不包括临时建筑）、仓库场村属为民服务点及其它历史原因形成的无证建筑。
备案内容包括占地面积、建筑面积、房屋高度、四至范围、房屋平面图。备案制房屋因生产、生活、安全等因素确需修缮、翻建的，参照《上海市农村村民住房建设管理办法》进行管理，由规划建设和环保市容办公室、浦东新区规划和土地管理局万祥管理所审核，符合相关条件的给予备案，并由所在村委会对修缮、翻建前的房屋现有高度，面积，结构进行取证后公示。公示无异议，方可实施修缮、翻建。
备案制房屋原则上不得申请改建、扩建。
四、批后监管
申请人新建、改建、扩建、翻建、修缮房屋前需告知本村村委会，由村委会通知规划建设和环保市容办公室、环境综合整治领导小组办公室、规土执法队、浦东新区规划和土地管理局万祥管理所到现场敲桩定位。
规划建设和环保市容办公室、浦东新区规划和土地管理局万祥管理所对审批行为负责， 村居委、万祥镇园区管理办公室负责辖区内建房工作的批后监管、违章发现、制止上报，环境综合整治领导小组办公室、城管中队、规土执法队负责对违章的查处。必须加强批后监管，全过程跟踪，发现以下情况，及时查处：
（一）未经审批擅自建房的；
（二）违反建设审批规定，擅自扩大建筑占地面积、移位建房、房屋层高超过规定标准的等严重影响村镇规划的；
（三）非法占用未经审批的土地建设房屋及构筑物或超过审批标准建设的；
（四）备案制房屋未经公示备案，擅自修缮、翻建，或者未按照备案内容擅自扩大建筑占地面积、移位建房的；
本实施意见由万祥镇规划建设和环保市容办公室负责解释。
本实施意见自2016年12月6日起实施。