关于印发《关于进一步加强惠南镇农村集体资产租赁管理的实施意见（试行）》的通知

 

各镇管社区，各村，各镇属事业单位，机关各部门：

《关于进一步加强惠南镇农村集体资产租赁管理的实施意见（试行）》已经镇党委、政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

特此通知。

 

 

上海市浦东新区惠南镇人民政府

2023年8月3日

 

 

 

 

关于进一步加强惠南镇农村集体资产租赁管理

的实施意见

（试行）

 

为进一步加强农村集体资产的监督管理，保护农村集体资产所有者和经营者的合法权益，建立适应市场经济发展和社会环境综合治理要求的租赁管理制度，按照《上海市农村集体资产监督管理条例》《关于进一步加强浦东新区农村集体资金、资产、资源监督管理的指导意见》（浦农业农村委〔2020〕173号）和《关于进一步加强浦东新区农村集体资产租赁管理的指导意见》（浦农业农村委规〔2021〕130号）文件精神，结合本镇实际，制定如下实施意见。

一、指导思想

围绕农村基层治理改革创新为核心，以坚持和完善农村基本经营制度为前提，以制度健全、程序规范、过程公开、监管有力为重点，应用现代信息技术规范农村集体资产租赁管理，进一步加强农村集体资产监督管理，推进农村基层组织党风廉政建设，有效防控廉政风险，实现农村集体“三资”保值增值，促进农村集体经济健康持续发展。

二、基本原则

（一）坚持依法依规、民主决策原则。农村集体资产受法律保护，镇、村、队（组）的集体资产分别属于该镇、村、队（组）的集体经济组织全体成员集体所有。农村集体资产的租赁应依法依规，并经本集体经济组织民主决策。

（二）坚持公开公正、民主监督原则。农村集体资产租赁应通过公开招标、公开续约等公开方式，实现租赁交易过程的阳光公开。要及时、准确公开租赁交易信息。充分发挥农村集体经济组织及其成员对集体资产租赁交易过程的监督作用。

（三）坚持统筹兼顾、持续发展原则。农村集体资产租赁交易，既要立足当前集体经济组织现实收益，又要着眼长远的持续稳定，做到统筹兼顾，租税联动，健康发展。

三、租赁管理的范围

本实施意见适用于镇、村、队（组）三级农村集体经济组织集体资产（含镇集体资产公司控股企业资产）的租赁交易管理。租赁资产包括农村集体经济组织集体所有的非资源型经营性资产和建设用地。

四、管理机构及职责

惠南镇人民政府（以下简称“镇政府”）负责本镇农村集体资产租赁的监管和指导工作。惠南镇经济发展服务中心（以下简称“经发中心”）承担本镇农村集体资产租赁的日常监督管理，并落实专人负责，包括租赁合同的清理、备案，待租赁资产的资料审核、交易发布、组织竞标、归档备案等工作。

镇管社区、镇经联社监事会、村务监督委员会、村经济合作社监事会负责对集体资产租赁管理全过程监督。

五、租赁交易的程序

（一）农村集体资产租赁，低于租赁指导价或租期三年以上，需提交镇长办公会议集体决策。

 （二）重大资产租赁。

1.镇级房屋建筑面积大于1000平方米（含）或非农业用地面积大于20亩（含）的资产租赁，由镇级公司总经理会议集体讨论形成租赁方案（含租赁的期限、底价、用途和方式等），经相关科室联合预审、镇经联社理事会审议、提交镇长办公会议集体讨论、经镇经联社成员（代表）大会表决通过后，在幸福惠南公众号上发布租赁信息。

2.村、队（组）集体资产租赁年租金收入大于10万元（含）的资产租赁，由村合作社理事会讨论形成租赁方案（含租赁的期限、底价、用途和方式等），经镇相关科室联合预审后，报镇长办公会议审议，提交合作社成员代表会议表决通过后，在幸福惠南公众号上发布租赁信息。

（三）一般资产租赁。

1.镇级房屋建筑面积1000平方米以下或非农业用地面积20亩以下的资产租赁，由镇级公司总经理会议集体讨论形成租赁方案（含租赁的期限、底价、用途和方式等），经相关科室联合预审。

2.村、队（组）集体资产租赁年租金收入10万元以下的资产租赁，由村合作社理事会讨论形成租赁方案（含租赁的期限、底价、用途和方式等），经镇相关科室联合预审。

六、租赁方式

按照《关于进一步加强浦东新区农村集体资产租赁管理的指导意见》文件精神，农村集体经济组织所属集体资产，凡符合有关规定和要求的，必须纳入浦东新区农村集体资产租赁交易管理平台。

农村集体资产租赁方式有公开竞标方式、公开续约方式和小宗零星租赁方式（见附件1、2、3），原则上选择公开竞标方式。对于合同到期续签、具有较大影响力的项目，经民主决策程序后，可组织公开续约交易。对于标的额较小、出租年限短的项目，可按小宗零星交易组织实施。其中，按公开竞标方式、公开续约方式程序组织实施交易的，农村集体经济组织须将租赁方案报镇经发中心备案。

七、租赁合同

（一）出租主体：农村集体资产租赁合同的出租人统一为镇、村、队（组）集体经济组织及其所属的企业。队（组）集体经济组织履行民主决策程序后，将集体资产委托所在村集体经济组织经营管理；村集体经济组织履行民主决策程序后，可将集体资产委托镇属集体企业或专业机构经营管理；实行资产委托管理的，由受托方承担相应的管理责任。

（二）租赁物用途：租赁合同必须载明具体的使用业态，合同签订后承租方在履行合同期间需改变业态的必须事先向出租单位提出书面申请，经出租单位审核，并报镇经发中心备案后方可改变。

（三）租赁期限：合同的期限一般不超过3年；镇集中建设区域未开发土地范围内的租赁期限不超过2年；临近开发建设区域内的租赁期限不超过1年；特殊情况超过期限的，镇级公司需提交镇长办公会议审议；村经济合作社需经镇长办公会议审议后，提交合作社成员代表会议决议。

（四）租赁费结算：续签、新签合同，房屋、土地混合租赁的，租赁费标准统一以房屋建筑面积为结算单位；当容积率不足0.5时，另行收取除房屋建筑面积外土地面积租赁费。租赁费可按季、半年或一年收取，必须先付后用。

（五）租赁物指导价格：可参照《惠南镇农村集体经济组织资产租赁最低指导价》（见附件5）执行。确有特殊情况造成租赁价格低于上述规定下限的，镇级公司需提交镇长办公会议审议，村经济合作社需经镇长办公会议审议后，提交合作社成员代表会议决议。

（六）租赁合同其他必须载明内容：安全责任、转租转让、“五违处置”（违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住）、违约责任、合同解除等内容。

（七）租赁合同签订：合同文本须经法务审核后，再与合同有关方签订合同。

八、租赁奖励

为鼓励村级集体经济组织引进优质项目或企业，提高集体资产的收益，镇财政对于租赁价格高出最低指导价的部分，予以同等数额的奖励。

九、招租业态负面清单

农村集体资产租赁交易中，存在下列情况使用业态的，新签或续签应予以禁止，合同未到期的应整治规范。

（一）禁止将租赁物用于违法违规经营。

（二）禁止将租赁物用于易滋生 “黄、赌”违法犯罪活动的公共娱乐休闲场所。

（三）禁止将农用地非农化改建后出租。

（四）禁止将租赁物用于开设影响周边环境和公共安全的餐饮店等业态。

（五）市、区、镇规定的其他禁止事项。

十、加强租赁巡查工作

出租单位要落实专人，做好督促承租人履行合同的巡查工作，即时处理巡查报警系统，重点巡查租赁物使用是否出现业态负面清单的情况，是否有承租人不履行合同条款内容等情况。对巡查发现的问题必须及时作出书面整改通知并跟踪整改结果，在规定期限内未能自行整改的，按合同约定解除合同。

十一、租赁管理的监督

农村集体资产租赁交易中，未经农村集体经济组织民主决策程序，以及法律法规和规章明文禁止租赁的农村集体资产不得租赁。列入新区产业结构调整、土地减量化、中央环保督查、环境综合整治和明确已列入国家征收或动迁开发范围内的农村集体资产，须经镇长办公会议、镇经联社理事会（涉及“三重一大”的还需党委会）审核同意后，方可实施租赁交易。对已获得征地批文的农村集体资产，不得再组织租赁交易。农村集体资产租赁经营必须符合所在区域的产业规划要求，镇经发中心要牵头相关部门做好审核工作。

农村集体经济组织要建立健全租赁管理制度，及时催缴租金，明确专人负责管理，建立租赁物台账。若遇欠费、擅自转租、损坏房屋结构、擅自违建以及用于违法经营活动等情形的，应及时采取相应措施确保农村集体资产安全。

农村集体资产租赁过程中，发现租赁合同未经镇经发中心备案，将追究相关责任人责任；发生纠纷的，当事人可协商解决，可提请区农村经营管理指导站、镇经发中心协调解决，也可直接向人民法院起诉。相关人员在农村集体资产租赁交易管理过程中存在收受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守等违法违纪行为的，由相关机关、部门依照职责权限予以处理；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

十二、附则

本实施意见由镇经发办负责解释，自发布之日起执行，试行两年。

 

附件：1.惠南镇农村集体资产租赁交易公开竞标交易规则

2.惠南镇农村集体资产租赁项目公开续约交易规则

3.惠南镇农村集体资产小宗零星项目租赁交易规则

4.惠南镇农村集体资产（资源）租赁预审会签单

5.惠南镇农村集体经济组织资产租赁最低指导价

6.惠南镇集体资产租赁交易报批流程

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件1:

 

惠南镇农村集体资产租赁交易公开竞标交易规则

 

第一条  为进一步加强农村集体资产的监督管理，规范惠南镇农村集体资产公开招租交易行为，确保农村集体资产交易过程公开、公正、公平，依据《上海市农村集体资产监督管理条例》《关于进一步加强浦东新区农村集体资金、资产、资源监督管理的指导意见》（浦农业农村委〔2020〕173号）、《浦东新区农村集体资产租赁交易公开竞标规则》（浦农经〔2020〕3号）等有关规定，特制定本交易规则。

第二条 《惠南镇农村集体资产租赁交易公开竞标交易规则》（以下简称《交易规则》）适用于惠南镇农村集体经济组织集体资产的租赁交易管理。租赁资产包括农村集体经济组织集体所有的非资源型经营性资产和集体建设用地。

惠南镇农村集体资产招租等竞价交易活动必须在浦东新区农村集体资产租赁交易管理平台上进行。

公开续约、小宗零星交易活动，适用《惠南镇农村集体资产租赁项目公开续约交易规则》《惠南镇农村集体资产小宗零星项目租赁交易规则》。

第三条  农村集体资产租赁交易管理平台的资产交易范围按照《关于进一步加强浦东新区农村集体资产租赁管理的指导意见》（浦农业农村委〔2021〕130号）的规定，只受理经营性资产，不受理规定范围以外的资产交易申请；镇经济发展服务中心（以下简称镇经发中心）在受理农村集体资产租赁交易的过程中，不收取任何中介服务费用。农村集体资产租赁交易管理平台运作经费列入镇财政预算。

第四条  农村集体资产租赁交易遵循公开、公正、公平和自愿平等、诚实信用、合法竞争的原则。农村集体资产的租赁由农村集体经济组织按相关规定拟定租赁方案，经镇经发中心预审，并按《关于进一步加强浦东新区农村集体资产租赁管理的指导意见》（浦农业农村委〔2021〕130号）等规定的民主决策和民主公开程序后方能进行交易。租赁方案一般应包括租赁的期限、底价、用途和交易方式等。

第五条  农村集体经济组织依照本规则规定提出招租项目。集体资产租赁一般应采取公开竞标方式交易。对于合同到期续签、具有较大影响力的项目，经民主决策程序后，可组织公开续约交易。对于标的额较小、出租年限短的项目，可按小宗零星交易组织实施。

第六条  竞标人是响应招租、参加竞租的自然人、法人或者其他组织。

第七条  农村集体经济组织需进行资产租赁交易的，应当向镇经发中心提出立项申请。立项申请须提供以下材料：

（一）准予交易的批准材料，包括：

1．《农村集体资产租赁交易申请表》；

2．农村集体资产租赁交易方案的成员代表会议决议或会议纪要；

3．农村集体资产交易公示资料。

（二）加盖公章的农村集体经济组织的证明书（营业执照）、组织机构代码证、法人身份证的原件和复印件；

（三）标的物的所有权或处分权的有效证明；

（四）按照法律、法规规定需要提交的其他材料。

第八条  镇经发中心应当自收到农村集体经济组织所提交的资料之日起5个工作日内进行审查，并作出答复。准予受理的，原则上应当自受理之日起15个工作日内组织交易；不予受理的，要说明理由。

第九条  对准予进入农村集体资产租赁交易管理平台进行交易项目的交易信息，应当在指定的浦东农村集体资产租赁交易平台等发布竞标公告，公示时间不得少于5个工作日。

发布竞标公告期间，未经镇经发中心同意，农村集体经济组织不得撤回交易。如确需变更交易信息的，应当有合理的理由，并在交易日2天前以书面形式向镇经发中心提出申请，镇经发中心应自收到申请的2日内做出处理决定。

第十条  竞标公告应当至少载明下列内容：

（一）标的物地址、规模、用途和出租期限；

（二）上交资格预审文件的地点和时间；

（三）对竞标人的资格要求。

第十一条  有意参与竞标活动的单位或个人，须向镇经发中心提交以下资料：

（一）竞标意向人营业执照原件及复印件、有效身份证明原件及复印件（个人申请的不须营业执照）、加盖公章的《法人授权委托书》（委托他人代理的须交）、代理人身份证原件及复印件（委托他人代理的须交）；

（二）竞标意向人承诺书；

（四）按交易公告要求提交的其他材料。

竞标意向人对提交材料的真实性、完整性、有效性负责。

第十二条  竞标人资格审核是指出租单位会同相关部门在竞价前对竞标意向人的产业业态、使用功能、解决就业、环保、注册地点、注册资本和税收等进行审核。

第十三条  资格审核应主要审查竞标意向人是否符合下列条件：

（一）具有独立订立合同的资格；

（二）具有履行合同的能力，包括技术资格和能力，资金、设备和其他设施状况，管理能力，经验、信誉和相应的从业人员；

（三）产业业态符合区域产业规划和出租方要求；

（四）没有处于被责令停业，竞标资格被取消，财产被接管、冻结，破产状态；

（五）在最近三年内没有骗取中标和严重违约；

（六）竞标人有弃标行为的，自该行为发生之日起1年内不得参与竞标；

（七）法律、行政法规规定的其他资格条件。

资格审核时，不得以不合理的条件限制、排斥竞标意向人，不得对竞标意向人实行歧视待遇。任何单位和个人不得以行政手段或者其他不合理方式限制投标人的数量。不得改变载明的资格条件，或者以没有载明的资格条件，对竞标意向人进行资格审查。

第十四条  通过资格审核的竞标意向人，须在规定期限内向指定账户汇入保证金，未按规定期限存入保证金的视为自愿放弃竞价资格，保证金以到帐日期来确认竞标资格。保证金汇款人必须与竞标意向人名称一致，否则不得参与竞价。

竞标前，竞标人须按交易规定缴纳竞标保证金，竞标保证金一般不超过交易标的底价金额的20%，最少不低于2000元，最高不超过50万元。一份保证金只能参与一宗竞标，竞投未成功的，可以多次竞标其他标的物。

第十五条  竞标人凭竞标保证金缴款凭证，向镇经发中心领取“竞拍资格证”进行网上竞标。自项目竞标报名截止日至领取竞拍资格证截止日，不得少于3个工作日，竞拍截止时间为取得竞拍资格证的次日（工作日：周一至周五）下午13：30-16：30。

第十六条  有下列情形之一的，竞标保证金将不予退回：

（一）中标人未能按规定签订合同；

（二）中标人提供的证明材料失真失实；

（三）中标人以弄虚作假的方式，骗取成交的；

（四）无正当理由报名后不竞标的；

（五）放弃中标人资格的；

（六）违反其他法律法规相关规定的。

第十七条  竞标意向人未中标的，在竞标交易日截止日后13个工作日内，由出租方按原路径退回保证金。因退款所产生的银行费用由竞标意向人承担。竞标意向人中标的，竞标保证金可抵扣租金。

第十八条  竞标人必须遵守本规则，服从安排，遵守相关文件的规定。

第十九条  自竞标公告发布开始至竞价截止时间5分钟前为明标出价阶段，竞投人必须选择1次出价。竞标截止时间前5分钟为暗标出价阶段，竞投人可选择1次出价。暗标期间，竞标者出价应在自己明标出价的基础上自由加价。

第二十条  竞标意向人应当在参与竞标前查阅标的物的相关资料，并进行尽职调查和现场勘验。资格审核通过后，可向出租方提出到现场看样的预约申请，由业主单位组织竞标意向人到现场看样。竞标意向人参与竞标以前，视为已对交易标的物权属现状、品质现状和其他现状状况充分了解，并愿意按现状交易。

第二十一条  交易应遵循“保底价高”的原则，按以下规则进行交易：

（一）只有一个竞标人的，以不低于底价的报价交易；

（二）有两个或两个以上竞标人的，应当采取竞标的方式交易，在高于底价的基础上，按照价高者得的方式成交；

（三）竞标价相同的，原承租方享有优先权；不存在原承租方的，农村集体经济组织成员享有优先权；不存在上述两种情形的，以抽签形式确定中标人，交易公告或交易文件对中标人有特殊要求的，按要求确定；

（四）第一中标人弃标的，则第二中标人即为中标人，以此类推，若无人符合条件时，可重新招租或流标。

（五）无人参与竞投的，另行组织交易。

第二十二条  竞价成交后，中标人不得以对交易标的状况不了解等理由提出撤销交易或不履行成交合同。如因故必须变更竞标交易时间和地点等事项，招投标工作部门应提前通知竞标人，竞标人应予以认可及配合。

第二十三条  经正式交易竞标并确定竞得人后，农村集体经济组织不得单方面终止交易。若经双方协商同意终止交易的，应由双方共同出具终止交易的书面声明和相关证明材料，报镇主管部门审查同意，可免予没收竞得人的竞标保证金。

第二十四条  租赁交易过程中禁止下列行为：

（一）操纵交易市场或扰乱交易秩序的；

（二）在资产交易中使用虚假、欺诈内容或故意隐瞒重要信息的；

（三）采取胁迫、欺诈、隐瞒信息、恶意串通等手段，压低或抬高资产租赁价格，损害国家、集体或他人合法权益的；

（四）业主单位或竞标意向人对其他利益相关方或镇经发中心工作人员采取贿赂或人身威胁等不正当竞争行为，影响交易正常秩序的；

（五）镇经发中心及其工作人员作为交易当事人参与交易活动；

（六）其他违反公开、公平、公正原则和扰乱交易秩序的行为。

第二十五条  竞标成功后，镇经发中心应在指定的网站上将竞标结果进行公示，公示时间为5个工作日，竞标结果公示期满无疑异后发出《成交确认书》。

交易双方应在收到《成交确认书》后5个工作日内签订合同。合同应采用农村集体资产租赁交易管理平台中提供的格式合同，并打印形成纸质材料备案。

中标人在规定期限内没有与农村集体经济组织签订合同的或签订合同后不履行成交合同的，视为放弃交易，缴纳的竞投保证金不予退回。

第二十六条  本规则由镇经发中心负责解释。

第二十七条  本规则在执行过程中如有与国家法律、法规相抵触的，以国家法律、法规为准。

第二十八条  本规则自颁布之日起实行。本《交易规则》如遇上级颁布新规定，则按新规定调整执行。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件2:

 

惠南镇农村集体资产租赁项目公开续约交易规则

 

第一条  本规则适用于农村集体资产租赁合同期满，合同双方有重新签订出租合同的意向，约定承租方继续使用该集体资产的行为。

第二条  公开续约须经惠南镇经济发展服务中心（以下简称镇经发中心）审核。

第三条  公开续约对象应在当地具有先进性、较大影响力、村民口碑较好，依法经营，诚实守信，同农村集体组织签订的合同年标的金额较大的项目。

第四条  公开续约的具体类型有：

（一）优质企业类：是指具有高新科技企业称号或年税收超100万元，对资产所属组织经济收入贡献大的企业。

（二）主体产业类：在当地具有较大影响力，是资产所属组织收入主要来源，根据行业特点和实际情况需要续约经营的行业和企业。

（三）更新改造类：对指定地域计划在将来某一时点进行连片开发、升级改造，已形成具体方案将付诸实施，而该地域内又存在数份物业租赁合同，可视需要把地域内不同的物业合同最长续约到更新改造的开发时点。

（四）企业配套类：对在同一地域租用2宗以上（含2宗）资产的同一企业，其租赁资产的合同到期时间不一致，但合同已到期的资产是企业持续经营所必须配套的，可视需要对地域内合同已到期的资产续约。续约期不得超过其合同未到期资产中最长的剩余时限。

第五条  公开续约的操作程序：

（一）申报和备案。出租方拟定续约方案交镇经发中心预审，并报镇经联社或集资委备案。预审备案通过后，镇经发中心在浦东新区农村集体资产租赁交易管理平台进行续约信息公示，出租方要在标的物周边、社务公开栏上公示，公示时间不少于5个工作日。

（二）民主表决。公示期满后，出租方没有收到书面异议的，出租方对续约方案进行民主表决。

（三）信息发布。出租方通过平台提出申请，镇经发中心在浦东新区农村集体资产租赁交易管理平台发布出租预告。

（四）续约并备案。签订续约合同并备案。签订续约合同并报镇经发中心备案。

第六条  有下列情况之一的，不能进行续约，应按规定上平台进行公开竞价交易。

（一）续约方案在公示期间，出租方收到书面异议的。

（二）受让方履约率和诚信度较低的。

（三）续约方案在公示期间，有十分之一（含十分之一）以上成员代表提出反对进行续约交易的。

第七条  农村集体资产在合同履行期内，承租方退出，合同终止，应重新立项交易。

第八条  本规则由惠南镇经济发展服务中心负责解释。

第九条  本规则在执行过程中如有与国家法律、法规相抵触的，以国家法律、法规为准。

第十条  本规则自颁布之日起实行。本细则如遇上级颁布新规定，则按新规定调整执行。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件3:

 

惠南镇农村集体资产小宗零星项目租赁交易规则

 

第一条  本规则适用于惠南镇农村集体组织的小宗零星项目租赁交易。

第二条  小宗零星项目是指出租期限不超过3年的下列项目:

（一）首次交易的第一年底价年标的金额（或底价年平均标的）在1万元以下的（镇属企业资产年标的金额在5万元以下的）；

（二）原租赁合同最后一年年标的金额在1万元以下的（镇属企业资产年标的金额在5万元以下的）。

第三条  小宗零星项目交易操作流程：

（一）申请和备案。先由出租方（农村集体经济组织）拟定交易方案，报惠南镇经济发展服务中心预审，并报镇经联社或集资委备案。预审备案通过后，出租方要在标的物周边，社务公开栏进行公示，公示时间不少于5天。

（二）民主表决。公示期满后，出租方没有收到书面异议的，对小宗零星租赁方案进行民主表决。

（三）信息发布。出租信息应在浦东新区农村集体资产租赁交易管理平台发布。公示时间不少于5个工作日。发布期满后，可组织交易。

（四）组织交易。在保证公开交易的前提下，交易方式允许以报名竞价、挂牌、召开现场竞价会的方式进行交易。交易条件达成一致后，交易双方签订《成交确认书》，确认书必须要有惠南镇经济发展服务中心见证盖章。

（五）结果公示。交易结果应在浦东新区农村集体资产租赁交易管理网公示，公示时间不得少于5个工作日。

第四条  公示完成后，交易双方签订交易合同。出租方提交交易合同、公示材料等资料，在浦东新区农村集体资产租赁交易管理平台中登记交易记录，并留存备案。

第五条  本规则由惠南镇经济发展服务中心负责解释。

第六条  本规则在执行过程中如有与国家法律、法规相抵触的，以国家法律、法规为准。

第七条  本规则自颁布之日起实行。本规则如遇上级颁布新规定，则按新规定调整执行。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

相关附件：

• 惠府（2023）103号（关于印发《关于进一步加强惠南镇农村集体资产租赁管理的实施意见（试行）》的通知）.doc