浦东新区国有土地使用权收回与补偿

若干规定

（草案）

第一条（目的和依据）

为了规范本区国有土地使用权收回与补偿活动，有效衔接国有土地上房屋征收行为，维护公共利益，保障土地使用权人的合法权益，根据《上海市人民代表大会常务委员会关于加强浦东新区高水平改革开放法治保障制定浦东新区法规的决定》以及相关规定，结合浦东新区实际，制定本规定。

第二条（适用范围）

本区行政区域内为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要而开展无房屋国有土地使用权的收回与补偿活动，适用本规定。

征收国有土地上房屋，同时收回国有土地使用权的，按照国有土地上房屋征收的有关规定执行。

第三条（职责分工）

区人民政府负责本行政区域的国有土地使用权收回与补偿工作。

区规划资源部门为本行政区域的国有土地使用权收回与补偿部门，负责组织实施国有土地使用权收回与补偿工作。

区发展改革、科技经济、财政、公安、生态环境、建设交通、住房管理、农业农村、市场监管、综合执法等有关部门，应当依照各自职责，互相配合，保障国有土地使用权收回与补偿工作的顺利进行。街道办事处、镇人民政府应当配合做好国有土地使用权收回与补偿工作。

区房屋土地征收中心承担国有土地使用权收回与补偿的具体工作，可以通过政府采购等方式委托第三方机构开展辅助性工作。

第四条（确需收回的情形）

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一的，由区人民政府批准收回国有土地：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照国家和市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第五条（收回范围的确定）

符合本规定第四条第一项至第四项规定的建设项目需要收回国有土地使用权的，收回范围根据建设项目规划土地意见书、建设工程设计方案或者建设用地规划许可证确定。

符合本规定第四条第五项规定收回国有土地使用权的，收回范围根据市旧城区改建相关规定明确的项目实施范围确定。

符合本规定第四条第六项规定需要收回国有土地使用权的，收回范围由区规划资源部门会同相关行政管理部门报区人民政府确定。

为了保障公共利益及民生稳定，建设项目涉及军事用地、宗教用地、小面积零星用地等特殊情形的，区规划资源部门可以在确定收回范围的阶段会同相关单位对收回国有土地范围的规划选址进行论证优化。

第六条（收回范围确定后不得实施的行为）

国有土地使用权收回范围确定后，不得在收回范围内实施新建、扩建、改建地上建构筑物及其附属物和改变土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

区规划资源部门应当将具体不得实施的行为在收回范围内予以公告，并书面通知房屋管理、市场监管、公安、综合执法、农业农村、不动产登记机构等行政管理部门。公告和书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自公告之日起最长不得超过1年。

第七条（土地调查）

区规划资源部门应当对国有土地使用权收回范围内土地的权属、区位、面积等情况组织调查，调查结果应当在收回范围内公布。土地使用权人以及相关权益人应当予以配合。

第八条（收回方案）

依法收回国有土地使用权的，区规划资源部门应当拟订国有土地使用权收回方案，报区人民政府批准后实施。

国有土地使用权收回方案应当包括下列内容：

（一）收回土地的法律依据；

（二）收回土地的目的；

（三）收回土地的坐落、四至范围、面积；

（四）收回土地的日期；

（五）其他需要说明的事项。

区规划资源部门应当将批准的国有土地使用权收回方案送达土地使用权人，并在收回范围内及时公告，公告期不少于30日。公告应当载明行政复议、行政诉讼权利事项。

第九条（补偿方案）

按照本规定进行国有土地使用权收回的，应当依法对土地使用权人给予适当补偿。补偿原则上采用货币方式，法律法规另有规定的除外。

区规划资源部门应当拟订补偿方案，补偿方案应当包括以下内容：

（一）收回与补偿的法律依据；

（二）收回目的；

（三）收回土地的坐落、四至范围；

（四）补偿签约的期限；

（五）土地估价机构选定办法；

（六）补偿方式以及标准；

（七）其他需要说明的事项。

区规划资源部门应当将补偿方案送达土地使用权人。

第十条（土地估价机构的选定与评估异议）

被收回国有土地使用权的价值，由在规划资源部门备案的土地估价机构按照相关规程规范评估确定。

土地估价机构由土地使用权人选定，土地使用权人未选定的，可以由区规划资源部门采取摇号、抽签等随机方式确定。涉及多个土地使用权人的，土地估价机构由土地使用权人协商选定；协商不成的，可以由区规划资源部门组织土地使用权人投票选定，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定土地估价机构，也可以由区规划资源部门采取摇号、抽签等随机方式确定。区规划资源部门应当将确定的土地估价机构予以公告。

土地使用权人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向土地估价机构申请复核评估；对土地估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市土地估价师协会组织的估价专家委员会申请鉴定。

土地估价机构应当独立、客观、公正地开展国有土地使用权收回评估工作，任何单位和个人不得干预。

第十一条（收回产业用地补偿）

收回产业用地的，由土地估价机构参照市国有产业用地综合价值评估相关规定进行评估。

第十二条（收回经营性用地补偿）

收回住宅、商业、办公用地等经营性用地的，原则上由土地估价机构以批准的国有土地使用权收回方案之日作为估价期日，依据相关规程规范进行评估。

收回国有土地使用权属于经营性用地范围内的零星土地、场地、绿化等情形，收回后实际不影响土地使用权人正常使用剩余土地的，收回部分的土地使用权按照现状功能综合评估确定补偿价格。

第十三条（收回公共管理与公共服务用地补偿）

收回公共管理与公共服务用地，按照核定的土地取得成本确定补偿金额，合理考虑资金利息，计息期自实际支付成本之日起不超过3年，利息率参照同期中国人民银行公布的一年期贷款市场报价利率。土地取得成本无法核定的，原则上由土地估价机构以批准的国有土地使用权收回方案之日作为估价期日，以基准地价系数修正法进行评估；以划拨方式取得的公共管理与公共服务用地，还应当扣除土地增值收益。

因区级公益项目建设，收回区级财力投资建设的二类公共管理与公共服务用地的，原则上不作补偿。

本规定第十二条和第十三条规定的补偿价格包括土地使用权价值、地上附属物价值、经评估认定的直接损失和搬迁费用。

第十四条（储备土地及带征土地补偿）

涉及储备土地补偿的，原则上按照核定的土地取得成本确定补偿金额。

涉及带征土地补偿的，原则上按照核定的土地取得成本确定补偿金额，合理考虑资金利息，计息期自实际支付成本之日起不超过3年，利息率参照同期中国人民银行公布的一年期贷款市场报价利率。

前款带征土地补偿款由区规划资源部门存入专用银行账户。街道办事处、镇人民政府应当配合区规划资源部门通知带征地人领取补偿款。

因区级公益项目建设，收回区级财力投资建设或者参与投资建设的储备土地以及使用区级财力投资建设带征土地的，区级财力投入部分原则上不作补偿。

第十五条（特殊情形补偿）

收回军事用地、宗教等特殊用地的，依据相关规定及行业规范，结合实际情况确定补偿金额。

收回国有农用地的，按照农用地估价规程或者国有农场土地使用管理规定，由土地估价机构以批准的国有土地使用权收回方案之日作为估价期日评估确定补偿金额。

收回其他特殊情形的国有土地使用权，原则上由土地估价机构以批准的国有土地使用权收回方案之日作为估价期日评估确定补偿金额。

收回设有抵押权的国有土地使用权的，在给予土地使用权人补偿前，区规划资源部门应当通知抵押权人。抵押人与抵押权人应当按照国家和市不动产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题自行协商。

第十六条（补偿协议与具体补偿方案）

区规划资源部门应当与土地使用权人进行协商，协商一致的，签订补偿协议；无法达成补偿协议的，由区规划资源部门根据补偿评估报告确定具体补偿方案，报区人民政府批准并送达土地使用权人。

土地使用权人同意前款具体补偿方案的，应当在补偿方案确定的签约期内签订补偿协议。

第十七条（责令交还土地决定）

区规划资源部门与土地使用权人在补偿方案确定的签约期内达不成补偿协议或者无法确定土地使用权人的，由区规划资源部门依法作出责令交还土地的决定并予以送达。

签订补偿协议后，土地使用权人未按照协议约定履行交还土地义务且经书面催告后仍不履行的，由区规划资源部门依法作出责令交还土地的决定，要求土地使用权人履行协议约定的交还土地义务，并予以送达。

土地使用权人对责令交还土地决定不服的，可以依法申请行政复议或者直接提起行政诉讼。

第十八条（申请司法强制执行）

土地使用权人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在责令交还土地决定规定的期限内又不交还土地的，由区规划资源部门依法申请人民法院强制执行。

区规划资源部门在申请人民法院强制执行前，应当书面催告土地使用权人履行交还土地义务。催告土地使用权人履行期限不得少于10日。人民法院对责令交还土地决定裁定准予执行的，由区人民政府组织实施。

第十九条（国有土地使用权变更登记）

国有土地使用权收回后，区规划资源部门应当及时通知不动产登记部门，由不动产登记部门对收回的国有土地使用权作出相应的变更或者注销登记。

第二十条（前期费用）

国有土地使用权收回工作中产生的补偿费、管理费、劳务费、评估费纳入建设项目前期费。

补偿资金应当在国有土地使用权收回方案批准前足额到位、专户存储、专款专用。

第二十一条（施行日期）

本规定自2025年 月 日起施行，有效期至 年 月 日。

关于《浦东新区国有土地使用权收回与补偿若干规定（草案）》的起草说明

为了规范本区国有土地使用权收回与补偿活动，有效衔接国有土地上房屋征收行为，维护公共利益，保障土地使用权人的合法权益，区规划资源局牵头起草了《浦东新区国有土地使用权收回与补偿若干规定（草案）》（以下简称《若干规定（草案）》）。现就有关情况说明如下:

一、起草背景

根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第五十八条规定，为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的，经有权人民政府批准，可以收回国有土地使用权。2023年修订的《上海市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（以下简称《实施办法》）在此基础上，对收回土地使用权涉及的具体实施主体、收回方案、补偿方案等作了原则性规定。但在实践中，确需收回的情形、收回范围、收回方案、补偿方案的确定以及如何进行补偿等仍缺少明确细化的规定，导致收回国有土地工作开展不顺畅，进而影响了为公共利益需要而实施的相关项目建设。为此，通过制定《若干规定（草案）》对国有土地使用权的收回与补偿活动进行细化规范，不仅可以更好激活土地资源价值，实现公共利益，而且可以为全市有效开展国有土地使用权收回补偿活动提供“浦东经验”。

二、起草过程

2024年11月，区规划资源局启动《若干规定（草案）》调研，通过召开座谈会、专家研讨会以及实地走访等方式，结合前期有关探索实践，起草形成草案初稿。在此基础上，召开多场论证会、读稿会，邀请市规划资源局、市房屋管理局、市司法局、市土地估价师协会、区司法局、区发改委、区财政局、区建交委、区市场监管局等相关单位和专家，对草案进行了研究论证，经修改完善，形成《若干规定（草案）》。

三、主要内容

《若干规定（草案）》共21条，主要内容如下：

（一）一般性规定。明确目的依据、适用范围和职责分工。（第一条至第三条）

（二）明确收回情形和范围。明确确需收回的情形、收回范围的确定以及收回范围确定后不得实施的行为。（第四条至第六条）

（三）明确补偿标准。区分产业用地、经营性用地、公共管理与公共服务用地、储备土地及带征土地以及其他特殊情形等五类情况，对收回土地使用权的补偿标准或者适用规则作了细化规定。（第十一条至第十五条）

（四）明确收回程序。明确土地调查、收回方案、补偿方案、评估机构选定与评估异议、协商补偿、责令交还土地、申请司法强制执行、变更登记等程序。（第七条至第十条、第十六条至第十八条）

四、主要创新点

（一）明确收地范围确定方式。明确一般情形下以规划土地意见书、建设工程设计方案或者建设用地规划许可证确定收地范围。对于涉及军事用地、宗教用地、小面积零星用地等特殊情形，明确可以由区规划资源部门会同相关单位对收地范围内的规划选址进行论证优化，以充分保障公共利益。

（二）明确土地收回具体程序。考虑到国有土地使用权收回与国有土地上房屋征收的差异，根据《土地管理法》《实施办法》相关规定，明确了收回方案、补偿方案、评估与异议、协商补偿、责令交还土地、申请强制执行、变更登记等具体程序，规范土地使用权收回行为，保护土地使用权人合法权益，更好保障公共利益。

（三）建立收回土地与变更登记联动机制。要求规划资源部门在收回启动阶段，将不得实施的行为通知不动产登记部门；在收回完成阶段，将收回情况通知不动产登记部门，由其作出相应变更登记，从而建立国有土地使用权收回与不动产登记工作闭环。